令和6年1月15日　提出 蟹江 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蟹江 -4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　悌   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡蟹江町本町７丁目６０番 ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 北6.3m町道 水道、下水 近鉄蟹江 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．３ｍ町道 交通 施設 近鉄蟹江駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福田川を挟んで名古屋市中川区に隣接する既成住宅地域である。付近には商業施設が多く配され、生活利便性が 比較的高い地域で、安定的な需要があり、地価は強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄名古屋線及びＪＲ関西本線沿線で、概ね蟹江町、弥富市及び名古屋市中川区、中村区の住宅地域であ る。需要者の中心は主に名古屋市へ通勤する蟹江町、名古屋市居住の一次取得者が大半を占める。最寄駅まで徒歩圏に あるものの、福田川に隣接していることから、やや環境の劣る地域となっており、当該地域の需要は限定的である。土 地は１，６００～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，５００～３，８００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅等の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。 一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地 域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがっ て、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蟹江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 87,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の懸念があるものの、景気の緩やか な回復傾向が続く中、蟹江町の利便性の良好 な住宅地はやや強含みで推移している。 当該地域の地域要因は安定的で、特段の変動 要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％