令和6年1月12日　提出 扶桑 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   扶桑 -5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹羽郡扶桑町大字柏森字寺裏１１７番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 南東4.6m町道 水道、ガス、下水 柏森 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．６ ｍ町道 交通 施設 柏森駅北方 680m 法令 規制 １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地も残る既成住宅地域であるため、今後は熟成度の向上も見込まれる。最寄駅の徒歩圏内に位置するとい う良好な交通接近条件を背景にして、地価は当面安定基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線沿線を中心とする町内の住宅地域一円。需要者の中心は町内在住者や周辺市町への通勤者等の 地縁関係者であり、圏外からの転入者は少ない。青空駐車場が見られる等、宅地利用度のやや低い既成住宅地域である が、最寄駅の徒歩圏内に位置する地域であるため、利便性を背景として需給の程度は概ね堅調である。土地は１７０㎡ 程度であれば１３００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅に近いためアパート需要も認められるが、既存地主による資産保有目的での需要に限定されると推察される。当 近隣地域においては自己使用目的の取引が中心であり、収益獲得を目的とした土地取得は一般的ではない。しかも敷地 規模が小さいことから投資採算性を重視する収益価格は試算しなかった。よって、類似の事例より求めた実証的な比準 価格を採用し、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　扶桑 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,900 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [115.5] [104.0] 100 78,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数及び新設住宅着工戸数とも概ね横ば い傾向で推移している。建築費等の高騰に起 因する消費者の住宅購入意欲減退が懸念材料 である。 未利用地も残る既成住宅地域であるため熟成 度の向上が期待される。但し、現状での早急 な変化は乏しく大きな変動要因は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％