令和6年1月15日　提出 愛知大口 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知大口 -6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　恵史   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹羽郡大口町下小口７丁目１３番６ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 役場等に近い住宅地 域 南西4m町道 水道、ガス、下水 柏森 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ町道 交通 施設 柏森駅南東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大口町及び隣接市町の内、国道４１号の西側を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、町内居住者 の他、周辺市町に勤務地を有する第一次取得者層等と考えられる。当該地域は、最寄駅からやや距離があるものの、周 辺に生活利便施設が充実していることもあり、需給動向は堅調を維持し、地価は底堅い。需要の中心となる価格帯は、 土地は１，０００万円から１，５００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して試算されたもので、当該地域の不動産市場を反映した実証的な試算価格 である。収益価格は対象標準地の規模等から合理的な建物想定が出来なかったため試算を断念した。共同住宅もみられ る地域であるが、収益目的で土地を取得するケースは少なく市場性を重視し意思決定がなされるのが通常である。よっ て比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　愛知大口 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [121.1] [103.0] 100 71,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調であった住宅販売にやや陰りがみられ始 めている。未だ土地価格への影響は顕在化し ていないものの、先行きは不透明である。 付近に生活利便施設がみられる住宅地域であ り、地域要因に特段の変動は認められず、当 面は現状のまま推移するものと予測される。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％