令和6年1月15日　提出 愛知大口 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   愛知大口 -2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　原科　篤   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹羽郡大口町さつきケ丘２丁目５８番 ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南西4.5m町道 水道、ガス、下水 柏森 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 柏森駅東方 900m 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的需環境が良好な既成住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状のまま推移するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線及び名鉄小牧線沿線の住宅地域で、圏域は大口町及び隣接市町の範囲である。需要者は大口町 内又は名古屋市も含めた周辺市町内の企業に勤務する第一次取得者層であるが、地縁性を有する個人も見られる。利便 性や居住環境が比較的良好な地域であり、住宅地に対する需要は底堅いものがある。需要の中心となる価格帯は、土地 は総額で１０００万～２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、主に一般住宅を中心とする住宅地域で、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。ま た、画地の面積が小さく経済合理性に適う賃貸建物の想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。したがって 、最近の不動産市場での動向を反映して求められた実証的な価格である比準価格を採用し、周辺地域の地価動向等にも 十分考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等による先行き不透明感はあるもの の、雇用環境が安定している大口町内の住宅 地需要は底堅く推移している。 住環境が比較的良好な地域にあり地域要因に 特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％