別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
愛知東郷 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
愛知東郷 -2 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　修一郎   TEL.
鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 愛知郡東郷町大字春木字白土２番１１
 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南8m町道 水道、ガス、下水 赤池

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ町道		 交通

施設		 赤池駅南東方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 名古屋市緑区に近接する区画整然とした住宅地域であり、コロナ禍が終息し、経済活動も元に戻りつつあり、概
ね良好な地域経済と良好な住環境から需要は相応に認められ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東郷町を中心として隣接市を含めた住宅地域である。主たる需要者の属性は名古屋市及び西三河地区に勤
務する従業員が中心である。コロナ禍が終息し、経済活動も元に戻りつつあり、概ね良好な地域経済を背景に不動産市
場もより堅調になっており、緑区に近接する区画整然とした住宅地域であることなど需要は堅調である。土地のみで２
，０００万円台後半、新築の戸建住宅で３，５００～４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は標準地において最有効使用の共同住宅を建築し賃貸する場合を想定し、収益性の観点から求めているが、近
隣地域においては賃貸市場は成熟しておらず収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在
する戸建住宅の取引事例から比較検討して求めており、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から
、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　愛知東郷 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[106.8]		 [108.0]
100		 136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍が終息し、経済活動も元に戻りつつ
あり、地域経済の中長期的な見通しも回復し
ている。二極化の鮮明化はあるものの改善傾
向がみられる。

名古屋市緑区に近接する区画整然とした住宅
地域であり、特段の変動要因はないが、良好
な住環境などを背景に、地価の堅調さがより
強まっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 愛知東郷 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東郷０６
３２
-6		 愛知郡東郷町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m町道、
中間画地
１低専
高さ制限１０ｍ
(50,100)
b Ａ東郷０５
２４
-529		 愛知郡東郷町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m町道、
中間画地
１中専

(60,200)
c Ａ東郷０５
２４
-531		 愛知郡東郷町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
d Ａ東郷０５
２４
-17		 愛知郡東郷町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西8m町道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,100)
e Ａ東郷０５
２４
-530		 愛知郡東郷町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m町道、
東6m、角地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
106,303 		 100
[  81.6]
130,273 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
134,321  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
133,681 		 100
[  99.0]
135,031 
146,000 
c (　           ) 
113,946  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
116,339 		 100
[ 100.7]
115,530 
125,000 
d (　           ) 
101,574  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.0]
122,356 		 100
[ 100.9]
121,265 
131,000 
e (　           ) 
137,048  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.2]
128,421 		 100
[ 100.9]
127,276 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +11.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    136,000 円／㎡]  



愛知東郷 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,030,263 
612,256 
2,418,007 
2,031,630 
386,377 		 （　0.9725）
375,752 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      8,350,044 円　　　　（　     43,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
愛知東郷 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.72 ＬＳ2 181.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡     11.7 m x   16.4 m  前面道路：町道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（約４５㎡）が各階２戸、計４戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
90.72 
100.0 
90.72 
1,368 
124,105 		 2.0  248,210 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
181.44 
100.0 
181.44 

248,210 		 496,420 
0 
⑨年額支払賃料        248,210 円　×　12ヶ月　＝　       2,978,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     181.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,978,520 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       193,111 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,025,409 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           496,420 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,666 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     20,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           188 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,030,263 円　　　　（　        15,865 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東郷賃貸３２
　　　　-3		 1,717  
(   1,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,561 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,368 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ東郷賃貸３２
　　　　-1		 1,266  
(   1,230) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,174 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
愛知東郷 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,400 円  　　　　     28,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 96,556 円  　　　        3,218,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      286,600 円  　　　　     28,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,100 円  　　　　     28,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         612,256 円　（　　　　　　         3,206 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     181.44 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,031,630 円  
（　　　　　        10,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,030,263 円      
②総費用 612,256 円      
③純収益　①－② 2,418,007 円      
④建物等に帰属する純収益 2,031,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 386,377 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 375,752 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,350,044 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 愛知東郷 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　愛知郡東郷町大字春木字白土２番１１
 1808000032594-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
愛知東郷 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
愛知東郷 -2 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　土屋　暁   TEL.
鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 愛知郡東郷町大字春木字白土２番１１
 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 南8m町道 水道、ガス、下水 赤池

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ町道		 交通

施設		 赤池駅南東方

1.7km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した住宅地域であり、特別の地域要因変動もなく現在の居住環境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名鉄豊田線沿線及び名古屋市営地下鉄線駅に連絡するバス路線沿線で、東郷町を中心として隣接市を含む
住宅地域。需要者の中心は東郷町及び隣接市の居住者が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。名古屋
市・日進市に近接し、コロナ禍が終息しつつある状況下で、不動産需要は底堅く、取引価格も堅調に推移している。土
地は２０００万円前後、新築戸建住宅は３５００万円～４０００万円程度の物件が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は名古屋市に近接する地域であることからアパート等の収益物件も見受けられるが、多くは自用の住宅であり
、取引の中心も自用の住宅又は住宅用地である。当該地域は投資採算性を指向する収益性より居住性・資産性を重視し
た価格形成がなされており、投資価値に見合う収益価格は形成されていない。以上より、比準価格を標準とし、収益価
格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　愛知東郷 -7                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[105.8]		 [108.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当初、コロナ禍において、不動産市場は様子
見ムードが広がり、弱気の取引が増加してい
たが、その影響は終息しつつあり、地価は増
加基調である。

名古屋市及び日進市に隣接する住宅地域であ
るため需要は安定的に推移している。一般的
要因を反映して地価は増加基調で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 愛知東郷 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東郷０６
３２
-6		 愛知郡東郷町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m町道、
中間画地
１低専
高さ制限１０ｍ
(50,100)
b Ａ東郷０５
２４
-17		 愛知郡東郷町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西8m町道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,100)
c Ａ東郷０６
３２
-19		 愛知郡東郷町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.8m町道、
中間画地
１低専
高さ制限１０ｍ
(50,100)
d Ａ東郷０６
３２
-9		 愛知郡東郷町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m町道
、中間画地
１低専
高さ制限１０ｍ
(60,100)
e Ａ東郷０６
３２
-18		 愛知郡東郷町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m町道、
中間画地
１低専
高さ制限１０ｍ
(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
106,303 		 100
[  82.6]
128,696 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
139,000 
b (　           ) 
101,574  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.0]
122,356 		 100
[  97.0]
126,140 
136,000 
c (　           ) 
123,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
116,622 		 100
[  99.0]
117,800 
127,000 
d (　           ) 
105,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
105,824 		 100
[  85.5]
123,771 
134,000 
e (　           ) 
100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,400 		 100
[  79.7]
128,482 
139,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



愛知東郷 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,189,975 
631,550 
2,558,425 
2,096,700 
461,725 		 （　0.9725）
449,028 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      9,978,400 円　　　　（　     52,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
愛知東郷 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.72 ＬＳ2 181.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡     11.7 m x   16.4 m  前面道路：町道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、専有面積約４５㎡×４戸を想定。建物の容積率は地域の実態に拠る。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
90.72 
100.0 
90.72 
1,446 
131,181 		 2.0  262,362 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
181.44 
100.0 
181.44 

262,362 		 524,724 
0 
⑨年額支払賃料        262,362 円　×　12ヶ月　＝　       3,148,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     181.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,148,344 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       203,301 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,185,043 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           524,724 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,932 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,189,975 円　　　　（　        16,701 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東郷賃貸３２
　　　　-1		 1,266  
(   1,230) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]
1,402 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,448 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,446 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ東郷賃貸２４
　　　　-3		 1,546  
(   1,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]
1,494 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
愛知東郷 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 116,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 101,650 円  　　　        3,388,344　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      295,800 円  　　　　     29,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         631,550 円　（　　　　　　         3,307 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     181.44 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,096,700 円  
（　　　　　        10,977 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,189,975 円      
②総費用 631,550 円      
③純収益　①－② 2,558,425 円      
④建物等に帰属する純収益 2,096,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 461,725 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 449,028 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,351 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,978,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 愛知東郷 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　愛知郡東郷町大字春木字白土２番１１
 1808000032594-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考