別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長久手 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長久手 5-2 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.
鑑定評価額 76,000,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長久手市片平２丁目５０２番
 ②地積
　(㎡)		 434  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等
高度地区最高20m

1.2:1		 学習塾

Ｓ2		 低層店舗、マンショ
ン等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 杁ヶ池公園

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 杁ヶ池公園駅南方

1.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。自動車交通量が多く、背後の住宅地の人口が多く、周辺に大
学もあるため店舗用地の需要は堅調であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長久手市、日進市内で幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は物販、飲食チェーン店等を
展開する企業である。近隣地域は背後の住宅地域の人口が多く、また周辺に大学も複数見られるため店舗用地の需要は
高いことから地価は継続的に上昇している。市場では商業地の取引が少なく総額での中心価格帯の把握は困難であるが
、１㎡当たりでは概ね１５０千円～２００千円程度で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は長久手市の幹線道路沿いの商業地の事例を中心に調整して試算したもので、不動産の実態を反映した実証的
な価格である。他方、収益価格は一棟貸の店舗を想定し試算したが、近隣地域は自用の店舗が主体の地域であることか
ら賃料水準が低位であり、また最近の建築コスト高騰により投資採算性が悪化しているため試算価格も低位となった。
よって、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、さらに代表標準地との検討にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊明 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[110.0]		 100
[ 84.4]		 [100.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行後、小売業、外食業等
の業績も持ち直しつつあることから、商業地
の需要も回復してきており、地価の上昇が続
いている。

低層店舗が主体の路線商業地域であり、地域
要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長久手 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ長久手０
６４８
-12		 長久手市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南30m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
b Ａ長久手０
５３０
-36		 長久手市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ長久手０
５３０
-522		 長久手市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南6m、角地
１住居

(70,200)
d Ａ長久手０
６４８
-30		 長久手市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東6m、角地
近商

(100,200)
e Ａ日進０６
５０
-8		 日進市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東23m市道、
北西11m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,852  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
167,616 		 100
[  93.4]
179,460 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
179,000 
b (　           ) 
174,556  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,491 		 100
[ 100.0]
180,491 
180,000 
c (　           ) 
170,061  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
164,606 		 100
[  92.9]
177,186 
177,000 
d (　           ) 
223,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
213,418 		 100
[  96.9]
220,246 
220,000 
e (　           ) 
226,818  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
215,795 		 100
[  93.0]
232,038 
232,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    179,000 円／㎡]  



長久手 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,432,362 
1,338,794 
4,093,568 
2,112,480 
1,981,088 		 （　0.9534）
1,888,769 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     43,924,860 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長久手 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 170.00 Ｓ1 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
高度地区最高20m		 60 ％   200 ％   200 ％   434 ㎡     22.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸の店舗を想定。駐車場使用料は賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
170.00 
100.0 
170.00 
2,897 
492,490 		 5.0  2,462,450 
1.0  492,490 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

492,490 		 2,462,450 
492,490 
⑨年額支払賃料        492,490 円　×　12ヶ月　＝　       5,909,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,909,880 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       590,988 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,318,892 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,462,450 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,162 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          492,490 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          91,308 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,432,362 円　　　　（　        12,517 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ長久手賃貸４
８
　　　　-504		 2,532  
(   2,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,892 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,959 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,897 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ長久手賃貸４
８
　　　　-505		 3,579  
(   3,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,099 
c Ｂ日進賃貸４２
　　　　-503		 2,400  
(   2,396) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[ 85.0]
2,886 
長久手 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 97,200 円  　　　　     32,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 295,494 円  　　　        5,909,880　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      614,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      267,300 円  　　　　     32,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,338,794 円　（　　　　　　         3,085 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,112,480 円  
（　　　　　         4,867 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,432,362 円      
②総費用 1,338,794 円      
③純収益　①－② 4,093,568 円      
④建物等に帰属する純収益 2,112,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,981,088 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,888,769 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,352 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,924,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長久手 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長久手市片平二丁目５０２番
 1844001055289-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長久手 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長久手 5-2 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治   TEL.
鑑定評価額 75,500,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長久手市片平２丁目５０２番
 ②地積
　(㎡)		 434  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
地区計画等
高度地区最高20m

1.2:1		 学習塾

Ｓ2		 低層店舗、マンショ
ン等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 杁ヶ池公園

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 ドラッグストア、量販店を含
む沿道型店舗等が立地する商
業地域。		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 杁ヶ池公園駅南方

1.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
地区計画等
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 広幅員の街路沿いにドラッグストアや量販店も含む沿道型店舗等が建ち並ぶ商業地域で、当該土地利用状況を変
化させる特段の要因は認められないので、現状の用途的特性のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長久手市及び日進市内の幹線道路沿い等の商業地域である。需要者は広域的に店舗を展開するチェーン店
等の企業、地場で事業を行う企業等が主体である。総じて優良な背後地を控えることから安定的な需要が見込まれるが
、郊外路線商業地域を中心に事業展開の多くは借地とみられ、把握される取引事例の絶対数は少ない。加えて、取得者
の属性、事業内容や規模等によって画地規模や取引総額が異なるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はドラッグストアや量販店も含む自用の沿道型店舗等の立地する商業地域で、借地が一般的と認められ、第三
者が更地から取得して当該投下資金を回収できるだけの収益性は期待されず、このため収益価格は低位に試算された。
他方、比準価格は、実際の取引価格を価格判定の根拠とすることから、自用が主体の同一需給圏の市場の特性及び市場
参加者の価値判断に立脚し説得性が高いため、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊明 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    156,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[110.0]		 100
[ 84.4]		 [100.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 幹線道路沿い等の立地の多くは借地とみられ
、もとより取引件数は少ないが、把握される
事例の水準を見る限り、地価の上昇基調が看
取られる。

沿道型店舗等が建ち並ぶ商業地域としての地
域要因に変動はない。こうした特性から借地
立地が通常とみられるが、地価は上昇基調と
判断する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長久手 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ長久手０
６４８
-30		 長久手市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東6m、角地
近商

(100,200)
b Ａ長久手０
６４８
-12		 長久手市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南30m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
c Ａ日進０６
５０
-6		 日進市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西43.8m国
道、中間画地
１住居

(60,200)
d Ｂ日進０６
５０
-1		 日進市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西53.3m国
道、中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
223,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
213,418 		 100
[  99.9]
213,632 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
214,000 
b (　           ) 
157,852  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
167,616 		 100
[ 106.1]
157,979 
158,000 
c (　           ) 
124,976  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
127,850 		 100
[  76.5]
167,124 
167,000 
d (　           ) 
143,149  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
145,296 		 100
[  93.6]
155,231 
155,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



長久手 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,775,027 
1,329,400 
4,445,627 
2,073,360 
2,372,267 		 （　0.9534）
2,261,719 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     52,598,116 円　　　　（　    121,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長久手 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 170.00 Ｓ1 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
地区計画等
高度地区最高20m		 60 ％   200 ％   200 ％   434 ㎡     22.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗１棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
100.0 
170.00 
2,918 
496,000 		 5.0  2,480,000 
1.0  496,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
100.0 
170.00 

496,000 		 2,480,000 
496,000 
⑨年額支払賃料        496,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,952,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,952,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       297,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,654,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,480,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,560 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          496,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          97,067 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,775,027 円　　　　（　        13,307 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ長久手賃貸４
８
　　　　-501		 2,105  
(   2,015) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]
2,807 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,918 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ長久手賃貸２
５
　　　　-502		 2,207  
(   2,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,153 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長久手 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,400 円  　　　　     31,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 297,600 円  　　　        5,952,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      610,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      262,300 円  　　　　     31,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        31,800 円  　　　　     31,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,800 円  　　　　     31,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,329,400 円　（　　　　　　         3,063 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,600 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,073,360 円  
（　　　　　         4,777 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,775,027 円      
②総費用 1,329,400 円      
③純収益　①－② 4,445,627 円      
④建物等に帰属する純収益 2,073,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,372,267 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,261,719 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,211 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,598,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     121,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長久手 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長久手市片平二丁目５０２番
 1844001055289-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考