令和6年1月15日　提出 長久手 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -13 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　山本　高大   TEL.

鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市市が洞３丁目３０４番 ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 高度地区最高10m 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ新興住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 杁ヶ池公園 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 杁ヶ池公園駅南西方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理後の住宅地域である。需要は堅調であり、今後さらに成熟度を高めていくも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、長久手市及び周辺市区内の住宅地域である。需要者の中心は、長久手市及び名古屋市をはじめと する周辺地域に通勤するサラリーマン所得者層のほか、長久手市及び周辺地域の居住者などの地縁性を有する個人であ る。最寄駅からやや距離がある地域であるが、居住環境が良好であることから、住宅の需要は堅調であり、地価は上昇 傾向にある。需要の中心となる土地の価格帯は、総額で２５００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での取引がなされることが多く、収益性より居住の快適性を指向 する地域的特性を有している。また、間口が狭く面積も小さいことから、経済合理性に合う賃貸建物の想定が困難であ るため、収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求められ実証的な価格であ る比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [107.3] 100 100 [101.0] 100 [119.6] [100.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な物価高騰による財需要の低迷等、先 行きに不透明感はあるが、低金利環境の基で 不動産市場は堅調に推移している。 特別な地域要因の変動は認められないが、居 住環境が良好な住宅地域であり、地価は上昇 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％