令和6年1月15日　提出 長久手 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -12 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治   TEL.

鑑定評価額 34,400,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市東狭間４０２番 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 杁ヶ池公園 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 杁ヶ池公園駅北東方 550m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住環境の良好な住宅地域で、当該土地利用状況に変化をもたらすような特段の要因 がみられないので、現状の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東部丘陵線沿線を中心とする長久手市内の住宅地域である。需要者の中心は名古屋市中心部を勤務地とし 、自己の居住に供する目的で取得する個人が想定される。全国的な人気にもとらず住環境は良好で、名古屋市内の住宅 地域と比較し値頃感もあり、需要は堅調である。取引価格は土地のみの総額で、２０００万円台後半が３分の１強、こ れに３０００万円台前半を加えた２５００万円前後が過半を占める一方４５００万円を超える取引は１割に満たない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地条件からみて戸建住宅向の画地で共同住宅の想定は困難であるため収益価格は試算しなかった。近隣 地域は戸建住宅が建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域で需要は堅調であるが、比準価格は、当該居住の利便性及び快適性 を指標とする市場参加者の価値判断に立脚するとともに、近隣地域周辺で生起した複数の実際の取引価格を価格判定の 根拠とし、実証的で説得力を有するので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [107.3] 100 100 [101.0] 100 [112.8] [100.0] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    171,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平均年齢が若く子育て世代に人気の都市で人 口も増加傾向が続いている。堅調な需要から 土地区画整理事業地内等を中心に地価上昇が 継続している。 戸建住宅が建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域 として推移するものと予測する。当該住環境 下にあって需要は堅調で、地価は上昇傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％