令和6年1月15日　提出 長久手 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -8 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市岩作平地１７番３外 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 低層の一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 はなみずき通 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 はなみずき通駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。発展性が乏しい地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね長久手市内で区画が未整備な旧来からの住宅地域。需要者の中心は地元地縁者であるが、一部転入者 も見られる。近隣地域は東部丘陵線各駅の至近の区画整備済のエリアと比較すると居住環境、交通利便性ともに劣るも のの、値頃感があることから割安な戸建住宅を求める層から一定の需要がある。市場では土地は２０００万円程度まで が取引の中心であるが、新築分譲住宅は供給が少ないことから中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は長久手市岩作地区周辺の住宅地の事例を採用して試算したもので、旧来の住宅地域の市場の実態を反映した 実証的で説得力が高い価格である。他方、近隣地域は賃貸市場が未成熟で地価に見合う賃料水準が形成されておらず、 また対象標準地は規模が小さく、奥行も短いことから投資採算性に見合う収益物件の建築を想定するのは困難なため、 収益価格は求められなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [107.3] 100 100 [101.0] 100 [181.8] [103.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は名古屋市、豊田市のベッドタウンで、 若い世代の流入が多く、名東区隣接地域、区 画整理事業施行済の地域等を中心に地価の上 昇が続いている。 長久手市役所等に比較的近い旧来からの住宅 地域であり、外部からの転入者は少なく、地 域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％