令和6年1月15日　提出 長久手 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長久手 -1 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　名和　宏恭   TEL.

鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長久手市塚田９０４番 ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に共同 住宅等も見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅東方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域である。地下鉄東山線の車両基地により名古屋市名東区との行き 来が阻害され発展性に乏しいため、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長久手市西部及び東部丘陵線各駅の徒歩圏内に位置する住宅地域。需要者の中心は名古屋市及び周辺市町 に居住する３０代前半の共働き世帯である。藤が丘駅周辺は交通利便性、生活利便性とも良く、居住環境も快適である が、近隣地域は地下鉄東山線の車両基地により名東区側からの人流が阻害され発展性が乏しいため地価の上昇は頭打ち となっている。市場では土地は３８００万円程度まで、新築分譲住宅は５０００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は長久手市塚田地内及びその周辺の住宅地の事例を採用して試算したもので、不動産の市場性、居住の快適性 に着目した実証的で、説得力が高い価格である。他方、近隣地域は賃貸市場が未成熟で賃料水準が低く、また最近の建 築コスト高騰により経済合理性の観点から賃貸経営が可能な収益物件の建築するのが困難なため、収益還元法は不適用 とした。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長久手 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [107.3] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [100.0] 100 197,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    194,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は名古屋市、豊田市のベッドタウンで、 若い世代の流入が多く、名東区隣接地域、区 画整理事業施行済の地域等を中心に地価の上 昇が続いている。 藤が丘駅から比較的近く居住環境も良好な地 域であるが、地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％