別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
みよし 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
みよし 9-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　成田　晃浩   TEL.
鑑定評価額 791,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 みよし市根浦町４丁目１番７外
 ②地積
　(㎡)		 7,253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)
不整形
2:1		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 ＩＣ周辺に物流セン
ター、工場等が見ら
れる地域		 北西16m市道、東側道 水道、ガス、下水 黒笹

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  73.0 ｍ、規模　　     7,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 黒笹駅南方

2.0km		 法令

規制		 工業
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成度の高い工業地域であり、土地利用が硬直的なため、現在の利用状況を維持していくものと見込まれる。物
流施設用地の需要は高いため、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高速ＩＣや主要幹線道路へのアクセスが良好な工業地域であり、愛知県下全域の広範囲に及ぶ。需要者
の中心は、物流関連や自動車関連産業等の事業者が想定される。電子商取引の隆盛により、物流施設用地の需要が一段
と高まっている。近隣地域は、東名三好インターチェンジの至近にあり、街路条件も整った好立地のため、旺盛な需要
が認められる。市場の中心価格帯は、規模、用途等によって異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、不動産市場で生起した取引事例に基づく実証的な価格であり、代替関係にある取引事例から精度の高い価
格が得られたと判断される。収益価格は、不動産の生み出す収益性に着目して求めた理論的な価格であるが、賃貸市場
は存在するも成熟の程度が低いことから低位に試算された。本件では、相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を
重視し、収益価格を参考に止め、工業地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊田 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,600 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 54.5]		 [ 96.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 みよし市の工業地は、業種によって需要は斑
模様であるが、市内に高速ＩＣがある利便性
により、物流関連の需要を中心に全体として
は堅調である。

地域の様相に特段の変化が見られないため、
地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 みよし 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａみよし０
５３７
-511		 みよし市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
北6m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
b Ａみよし０
５３７
-526		 みよし市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.3m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c Ａ刈谷０５
３９
-9		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東11.5m市
道、
北西4.8m、
角地
｢調区｣ 
地区計画等
(60,200)
d Ａ安城０５
２８
-10		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
北西4.5m、
南西2.7m、
三方路
工業

(60,200)
e Ａ長久手０
５３０
-23		 長久手市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東12m県道、
北東18m、
二方路
｢調区｣ 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     48,806) 
97,612  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
102,058 		 100
[  68.2]
149,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.0]
　　　　 100
144,000 
b (　           ) 
67,319  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,348 		 100
[  62.9]
111,841 
107,000 
c (　           ) 
63,100  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
68,211 		 100
[  58.3]
117,000 
112,000 
d (　           ) 
85,485  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,751 		 100
[  80.4]
115,362 
111,000 
e (　           ) 
119,864  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
122,501 		 100
[ 100.5]
121,892 
117,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



みよし 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,000,638 
13,857,730 
30,142,908 
19,982,600 
10,160,308 		 （　0.9752）
9,908,332 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    225,189,364 円　　　　（　     31,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
みよし 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 2,004.95 Ｓ2 2,564.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   7,253 ㎡    165.0 m x   80.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は倉庫、２階は事務所の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
2,564.76 
100.0 
2,564.76 
1,524 
3,908,694 		 3.0  11,726,082 
1.0  3,908,694 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,564.76 
100.0 
2,564.76 

3,908,694 		 11,726,082 
3,908,694 
⑨年額支払賃料      3,908,694 円　×　12ヶ月　＝　      46,904,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,564.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,904,328 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,752,346 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,151,982 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,726,082 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         107,880 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,908,694 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         740,776 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,000,638 円　　　　（　         6,067 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂみよし賃貸２
７
　　　　-903		 1,112  
(   1,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,576 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,554 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,524 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂみよし賃貸２
２
　　　　-901		 1,103  
(   1,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,532 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
みよし 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,705,000 円  　　　　    341,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,407,130 円  　　　       46,904,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,585,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,478,200 円  　　　　    341,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       341,000 円  　　　　    341,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       341,000 円  　　　　    341,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,857,730 円　（　　　　　　         1,911 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 341,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 128,000 円／㎡　×　   2,564.76 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 70 ％　＋　0.0668 ×  20 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,982,600 円  
（　　　　　         2,755 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,000,638 円      
②総費用 13,857,730 円      
③純収益　①－② 30,142,908 円      
④建物等に帰属する純収益 19,982,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,160,308 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,908,332 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,366 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    225,189,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ みよし 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　みよし市根浦町四丁目１番７
 1836010073913-0000
2 　みよし市根浦町四丁目１番８
 1836000755888-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
みよし 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
みよし 9-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　加古　路博   TEL.
鑑定評価額 791,000,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 みよし市根浦町４丁目１番７外
 ②地積
　(㎡)		 7,253  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)
不整形
2:1		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 ＩＣ周辺に物流セン
ター、工場等が見ら
れる地域		 北西16m市道、東側道 水道、ガス、下水 黒笹

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  73.0 ｍ、規模　　     7,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 黒笹駅南方

2.0km		 法令

規制		 工業
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中小の倉庫、事業所、工場等が見られる工業地域であり、ＩＣへの接近性等立地条件に優れ、物流関連業者への
訴求力は強く、当面は現状を維持して推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はみよし市及び周辺市町等西三河を中心とする県内の工業地域である。主要な需要者は物流関連業者、メー
カー等自己利用目的の地場中小事業者、大手法人の関連事業所・倉庫等である。東名三好ＩＣへ近距離圏にあって、物
流用地として希少性が高いため、地価は堅調に推移している。取引価格は、規模、立地条件、利用目的、当事者の属性
等の個別性により様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性のある取引事例を採用して試算されたもので、市場性を反映する実証的な価格である。収益価格は
貸倉庫を想定して試算したが、近隣地域においては賃貸収益目的の取引は少なく、収益性に基づいた土地価格が形成さ
れる傾向は低いため、低位に試算された。よって、本件では、自用の事業目的が中心であるという取引の実態を反映し
た比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊田 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,600 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 54.5]		 [ 96.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価動向、金融資本市場等の変動要因がある
中、自動車産業中心の地域経済は堅調であり
、市内の不動産市場も上昇傾向で推移してい
る。

物流倉庫、工場等が見られる工業地域であり
、東名三好ＩＣに至近距離で、物流拠点とし
て好条件の立地であるため、地価は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 みよし 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａみよし０
５３７
-526		 みよし市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8.3m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b Ａみよし０
５３７
-511		 みよし市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
北6m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c Ａ豊田０５
１８
-537		 豊田市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南12m市道、
北東26m、
二方路
工業
地区計画等
(60,200)
d Ａ豊田０５
１８
-520		 豊田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南7.6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,319  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
70,348 		 100
[  70.5]
99,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.0]
　　　　 100
95,800 
b (　     48,806) 
97,612  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
102,058 		 100
[  71.7]
142,340 
137,000 
c (　     58,657) 
58,657  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
59,347 		 100
[  57.0]
104,118 
100,000 
d (　           ) 
83,440  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,611 		 100
[  63.7]
135,967 
131,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



みよし 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,549,208 
14,064,473 
30,484,735 
20,627,200 
9,857,535 		 （　0.9752）
9,613,068 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    218,478,818 円　　　　（　     30,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
みよし 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 2,004.95 Ｓ2 2,564.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   7,253 ㎡    130.0 m x   60.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：倉庫、２階：事務所の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
2,564.76 
100.0 
2,564.76 
1,543 
3,957,425 		 3.0  11,872,275 
1.0  3,957,425 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,564.76 
100.0 
2,564.76 

3,957,425 		 11,872,275 
3,957,425 
⑨年額支払賃料      3,957,425 円　×　12ヶ月　＝　      47,489,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,564.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,489,100 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,799,128 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,689,972 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,872,275 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         109,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,957,425 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         750,011 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,549,208 円　　　　（　         6,142 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂみよし賃貸３
０
　　　　-901		 1,186  
(   1,183) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,588 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,573 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,543 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂみよし賃貸２
７
　　　　-903		 1,112  
(   1,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,557 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
みよし 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,760,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,424,673 円  　　　       47,489,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,585,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,590,400 円  　　　　    352,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       352,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       352,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,064,473 円　（　　　　　　         1,939 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 352,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　   2,564.76 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 70 ％　＋　0.0668 ×  20 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,627,200 円  
（　　　　　         2,844 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,549,208 円      
②総費用 14,064,473 円      
③純収益　①－② 30,484,735 円      
④建物等に帰属する純収益 20,627,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,857,535 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,613,068 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,325 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    218,478,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ みよし 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　みよし市根浦町四丁目１番７
 1836010073913-0000
2 　みよし市根浦町四丁目１番８
 1836000755888-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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