令和6年1月15日　提出 みよし -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みよし -9 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　加古　路博   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 みよし市みなよし台１１番２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地区計画等 (60,100) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 土橋 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 みなよし台地区計画 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 土橋駅北西方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域かつ地区計画区域内の住宅団地であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみよし市を中心として、日進市、東郷町等周辺市町を含む市街化調整区域内の住宅地域である。主たる需 要者は西三河を生活圏とする第一次取得者が想定される。近隣地域は周辺の熟成度は低いが、市街化区域内の住宅地域 より割安感があり、また、小中学校も比較的近距離圏内にあるため、宅地需要は安定的に推移している。取引における 中心価格帯は、土地で１５００～２０００万円程度、新築戸建住宅で３５００万～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の自己居住目的の取引を中心に規範性の高い取引事例を収集することができたため、これら取引事例 から求めた比準価格の信頼性は高い。収益価格については賃貸事業の想定が現実的ではなく、収益性に基づいた価格形 成は見込まれず、取引実態にも合致しないため、試算しなかった。よって、比準価格を中心に、代表標準地との検討を 踏まえ、さらに最近の経済情勢、不動産市場の動向等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　みよし -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [105.0] 100 [137.5] [100.0] 100 87,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価動向、金融資本市場等の変動要因がある 中、自動車産業中心の地域経済は堅調であり 、市内の不動産市場も上昇傾向で推移してい る。 周囲に農地が多く残る市街化調整区域内にあ るが、地区計画区域内の住宅地域で、閑静な 居住環境を形成しており、不動産市場は底堅 く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％