令和6年1月15日　提出 弥富 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弥富 -8 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　三輪　勝年   TEL.

鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 35,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 弥富市荷之上町権七走７０６番２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が多い旧来 からの住宅地域 北6.7m市道 水道、下水 五ノ三 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．７ｍ市道 交通 施設 五ノ三駅南東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落。格別の変動要因はなく、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。人口減 少に加え、物価上昇や建築費高騰により住宅需要意欲に陰りが見られ、市場が縮小するおそれがある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は弥富市を主に隣接市町村の市街化調整区域内の集落地域である。需要者の中心は当該圏域の居住者であり 、圏域外からの転入は少ない。住宅供給は中古戸建住宅が主で、宅地供給は不動産業者による戸建住宅用地販売は稀で あり地縁者間のスポット売買が中心である。人口減少傾向で地価相場はやや下落傾向にある。標準的画地は約２００㎡ で、６００～８００万円程度が取引の中心価格帯である。不動産業者による住宅販売はあまり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 名鉄「五ノ三」駅徒歩分圏の集落に存する。比準価格は広域に捉えた同一需給圏内の類似地域等に存する多数の取引事 例により試算したもので説得力は高い。一方、賃貸需要は弱く、かつ土地の投資額回収を目途とする賃貸事業が未成熟 であるため収益還元法の適用を見送った。居住快適性や利便性を重視する住宅地域で自用目的売買が価格を主導するた め比準価格を採用し、他の標準地との価格均衡を検討し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 戸建住宅の売買市場は高止まり感があるもの の総じて堅調である。実質賃金の低下や建築 コストの上昇等を背景に、需要に変調の兆し がある。 市街化調整区域内の集落で需要は減退傾向。 地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％