別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北名古屋 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北名古屋 9-1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　井上　徹   TEL.
鑑定評価額 92,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北名古屋市山之腰天神東１７４番外
 ②地積
　(㎡)		 1,291  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 倉庫

Ｓ1		 中規模倉庫、工場、
営業所等が混在する
工業地域		 西9.2m市道 水道、ガス 徳重・名古屋芸大

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．２ｍ市道 交通

施設		 徳重・名古屋芸大駅西
方
2.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小の工場・倉庫が多く見られる工業地域である。共同住宅等も見られるようになってきたが、当面は現在の地
域性を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北名古屋市及び周辺市町の内陸型の工業地域である。需要者の中心は、工場、倉庫、物流関連の利用を前
提とする中小事業法人である。周辺で共同住宅が見られるなど、用途転換の可能性もあることから、地価は概ね安定的
に推移してきた。ただ金利の動向が不明であり、先行きは不透明な状況である。取引総額については規模・用途等に応
じて多様性が認められ、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と価格牽連性を有する工業地の取引事例を採用して試算したものであり、当地域の不動産市場
の現実的な動向を反映した実証的で説得力の高い価格が得られた。一方、当地域では賃貸用倉庫等の収益物件は少なく
、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に求められた。以上のことから比準価格を
標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北名古屋 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     74,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[104.9]		 [100.0]
100		 71,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 消費者物価指数が上昇傾向にある。北名古屋
市の人口は概ね横ばいから微増で推移してい
る。　


地域要因に特段の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北名古屋 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北名古屋
０５２９
-512		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.3m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b Ａ北名古屋
０５２９
-31		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8.2m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c Ａ北名古屋
０５１１
-508		 北名古屋市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
南4.5m、西3m、
三方路
｢調区｣ 

(60,200)
d Ａ北名古屋
０５２４
-27		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8.5m市道
、西3.6m、
二方路
準工

(60,200)
e Ａ小牧０５
３５
-19		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,002  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,398 		 100
[ 100.6]
66,002 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,000 
b (　           ) 
69,231  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,785 		 100
[ 100.6]
69,369 
69,400 
c (　     48,400) 
80,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
79,592 		 100
[ 110.1]
72,291 
72,300 
d (　           ) 
56,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
66,153 		 100
[  90.8]
72,856 
72,900 
e (　           ) 
66,756  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
69,359 		 100
[  90.4]
76,725 
76,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,300 円／㎡]  



北名古屋 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,028,479 
1,862,018 
5,166,461 
3,506,020 
1,660,441 		 （　0.9445）
1,568,287 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     33,367,809 円　　　　（　     25,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北名古屋 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 650.00 Ｓ1 650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,291 ㎡     27.5 m x   47.5 m  前面道路：市道     　   9.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの平屋建倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
650.00 
100.0 
650.00 
977 
635,050 		 3.0  1,905,150 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
650.00 
100.0 
650.00 

635,050 		 1,905,150 
0 
⑨年額支払賃料        635,050 円　×　12ヶ月　＝　       7,620,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,620,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       609,648 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,010,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,905,150 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,527 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,028,479 円　　　　（　         5,444 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ北名古屋賃貸
１１
　　　　-901		 841  
(     830) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
841 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      979 円/㎡

　月額支払賃料
（　      977 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ北名古屋賃貸
１１
　　　　-903		 1,022  
(   1,020) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,022 
c Ｂ北名古屋賃貸
２４
　　　　-902		 1,074  
(   1,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,074 
北名古屋 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 276,500 円  　　　　     55,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 228,618 円  　　　        7,620,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      715,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      530,800 円  　　　　     55,300,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        55,300 円  　　　　     55,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,300 円  　　　　     55,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,862,018 円　（　　　　　　         1,442 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  85,000 円／㎡　×　     650.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 80 ％　＋　0.0689 ×  10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,506,020 円  
（　　　　　         2,716 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,028,479 円      
②総費用 1,862,018 円      
③純収益　①－② 5,166,461 円      
④建物等に帰属する純収益 3,506,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,660,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,568,287 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,215 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,367,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北名古屋 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北名古屋市山之腰天神東１７４番
 1800000509970-0000
2 　北名古屋市山之腰天神東１７５番
 1800000509971-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北名古屋 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北名古屋 9-1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　森本　達也   TEL.
鑑定評価額 92,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北名古屋市山之腰天神東１７４番外
 ②地積
　(㎡)		 1,291  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 倉庫

Ｓ1		 中規模倉庫、工場、
営業所等が混在する
工業地域		 西9.2m市道 水道、ガス 徳重・名古屋芸大

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．２ｍ市道 交通

施設		 徳重・名古屋芸大駅西
方
2.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 倉庫、工場が建ち並ぶ工業地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北名古屋市及びその周辺市町の内陸型工業地域である。需要者の中心は、製造業や運輸・倉庫業を営む地
元中小法人である。近隣地域は主要幹線道路背後に位置し、インターチェンジ等にも比較的近いこと、また名古屋市に
隣接していることから、立地条件はよい。近隣地域における中小工場地の需給は概ね均衡した状態が続いている。需要
の中心価格帯は規模によって異なるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小工場、倉庫等が建ち並ぶ地域であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価
格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、倉庫等の賃貸需要は極めて弱く相当低位に求められた収益価格は、自
用の工場、倉庫を中心とする当地域においては信頼性に欠ける。したがって、本件では規範性の高い比準価格を標準と
し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北名古屋 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     74,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[104.9]		 [100.0]
100		 71,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設用地を中心に需要は高い。反面街路
条件の劣る中小工場地の需要は限定的である
。


特段の変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北名古屋 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北名古屋
０５２４
-504		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.6m市道、
西4.7m、角地
工業

(60,200)
b Ａ北名古屋
０５２４
-27		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8.5m市道
、西3.6m、
二方路
準工

(60,200)
c Ａ北名古屋
０６２４
-36		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m県道、
中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
d Ａ北名古屋
０５２９
-31		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8.2m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,668  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
62,857 		 100
[  87.3]
72,001 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,000 
b (　           ) 
56,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
66,153 		 100
[  95.5]
69,270 
69,300 
c (　           ) 
62,892  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
90,205 		 100
[ 127.3]
70,860 
70,900 
d (　           ) 
69,231  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,785 		 100
[  95.4]
73,150 
73,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,300 円／㎡]  



北名古屋 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,312,917 
1,974,270 
5,338,647 
3,880,650 
1,457,997 		 （　0.9445）
1,377,078 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     29,299,532 円　　　　（　     22,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北名古屋 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 750.00 Ｓ1 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,291 ㎡     27.5 m x   47.5 m  前面道路：市道     　   9.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
750.00 
100.0 
750.00 
881 
660,750 		 3.0  1,982,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
100.0 
750.00 

660,750 		 1,982,250 
0 
⑨年額支払賃料        660,750 円　×　12ヶ月　＝　       7,929,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,929,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       634,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,294,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,982,250 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,237 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,312,917 円　　　　（　         5,665 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ北名古屋賃貸
２４
　　　　-901		 630  
(     629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
788 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      883 円/㎡

　月額支払賃料
（　      881 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ北名古屋賃貸
２４
　　　　-903		 782  
(     780) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
978 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北名古屋 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 307,500 円  　　　　     61,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 237,870 円  　　　        7,929,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      715,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      590,400 円  　　　　     61,500,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        61,500 円  　　　　     61,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,500 円  　　　　     61,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,974,270 円　（　　　　　　         1,529 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  82,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0631     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 80 ％　＋　0.0662 ×  10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,880,650 円  
（　　　　　         3,006 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,312,917 円      
②総費用 1,974,270 円      
③純収益　①－② 5,338,647 円      
④建物等に帰属する純収益 3,880,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,457,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,377,078 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,067 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,299,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北名古屋 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北名古屋市山之腰天神東１７４番
 1800000509970-0000
2 　北名古屋市山之腰天神東１７５番
 1800000509971-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考