令和6年1月15日　提出 北名古屋 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北名古屋 -6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北名古屋市石橋郷１２２番 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅が見られる住宅 地域 北4.3m市道 水道、ガス 西春 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 西春駅西方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 建蔽・容積率の緩和の影響を受けて、地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。地域要因には特段の変 化は見られず、一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域として維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄犬山線を最寄駅とする北名古屋市及び周辺市町の住宅地域が圏域である。主な需要者は圏内に地縁性 を有する勤労者である。市内中心地からは距離を要し、相対的に生活利便性がやや劣る地域であるため、不動産の価格 水準は比較的低位な地域である。値ごろ感から土地需要は底堅く地価は強含みで推移している。１５０㎡程度の土地で １，５００万円前後、建売分譲は３，５００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では共同住宅が散見される程度である。土地所有者の有効活用が大半であり、収益性よりも居住の快適性によ って選好される地域である。本件においては、画地規模及び用途地域を考慮すると投資効率に劣るため、収益価格は求 めなかった。一方、比準価格は市場実態を反映した価格であり客観性を有する。したがって、同一需給圏内の比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北名古屋 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [106.0] 100 [166.4] [100.0] 100 89,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は概ね横ばいで推移している。円 安による原材料価格の高騰、人手不足等を起 因に建築価格は上昇している。 石橋周辺地区では、令和３年３月、都市計画 の変更に伴い、建蔽率、容積率が緩和された 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％