令和6年1月15日　提出 清須 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -25 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　杉本　岳晴   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市西枇杷島町養和２４２番４４ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ駅に近い住宅 地域 南西4.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 枇杷島 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 枇杷島駅北方 350m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存建物の解体、新築等、地域の代謝が漸次進みつつ、利便性の良い戸建住宅地として、より熟成度が増してい くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ枇杷島駅等を最寄駅とする戸建住宅地域等と把握しうる。市場参加者は当市内ないし名古屋市在住 の買替え層、戸建分譲業者等と判定しうる。当該地域は駅前に大型店舗もある最寄駅東口に近い戸建住宅が中心の地域 で、住宅地として人気はあるものと認められるが、物件供給はあまりない。市場における中心価格帯は土地で２５００ 万円くらいまで、土地付き住宅は新築で４０００万円前後くらいまで、中古では２５００万円くらいまでである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 （５）の通り比準価格が得られた。当該価格は対象標準地と代替競争の関係にある取引事例価格に対して、各種補修正 や要因比較を適切に見積り導出された、交換価値を表示する実証性のある価格で、住宅地の価格指標として優位である 。一方、標準地の地積は５０坪以下であり、アパート等の賃貸建物の建築の想定は収支の点で経済合理性に欠けるため 収益価格の試算は断念した。したがって比準価格を標準として対象標準地の鑑定評価額を標記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [103.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築コストの全般的な上昇、所得の伸び悩み 、ローン審査の厳格化等から、総額抑制のた め物件規模の圧縮傾向が見られる。 ＪＲ駅に近い戸建住宅地域であって、特に変 動要因はない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％