令和6年1月15日　提出 清須 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -24 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　武藤　信吾   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市阿原神門３９番 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南西8.4m市道 水道、ガス 枇杷島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．４ｍ市道 交通 施設 枇杷島駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 空き地等が多く見られる住宅地域である。駅からの徒歩も可能であるが、新川によって名古屋市等とのつながり が分断されている。当面、現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線及び同犬山線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を有す る戸建住宅のエンドユーザー等である。鉄道駅には徒歩も可能であるが、新川沿いであり、東海豪雨による水害も記憶 に残ることから水害リスクに対する警戒感も見られ、需要の回復がやや遅れている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、規模が小さく、経営が可能となる賃貸住宅が建てられないため収益価格は断念した。近隣地域及び類似 地域における典型的な市場参加者は自己利用目的のエンドユーザーである。これら市場参加者は居住の快適性、生活の 利便性等の市場性を比較して意思決定を行うため、比準価格は市場参加者の視点に立った信頼性の高い価格と判断され る。よって比準価格に基づき、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [122.4] [103.0] 100 90,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市のベッドタウンとして住宅地の不動 産需給は強含みで推移していたが、建築費の 高騰、金利動向等を反映してやや落ち着きを 示している。 名古屋市に通ずる幹線道路への接近性は良好 であるが、河川沿いで水害リスクに対する懸 念もあり、住環境の優れた地域程の強さは見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％