令和6年1月15日　提出 清須 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -20 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　塚本　譲太   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 84,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市春日宮重町１０３番 ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高さ制限１０ｍ 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が見られる住 宅地域 北8.4m市道 水道 稲沢 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ．４ｍ市道 交通 施設 稲沢駅東方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 稲沢市と北名古屋市との市境付近に位置する住宅地域である。周辺には未利用地も散見され、供給余力は認めら れるが、特に地域要因に変動を与える要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清須市及び隣接市町に存する住宅地域である。需要者は旧春日町に地縁性を有する一次取得者層を中心 に圏内在住者が想定され、圏外からの転入者は少ない。最寄駅からやや遠く、市街化調整区域に隣接する等、集落的要 素が残る住宅地域であるが、住宅需要は比較的堅調に推移している。市場の中心価格帯は、土地で１３００万円程度、 新築戸建で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域に存する規範性が高い事例を採用して試算した実証的かつ説得力を有する価格で ある。収益価格は、画地規模が小さく、投資採算性に見合う収益物件の想定が困難であるため、その適用を断念した。 本件においては、自用目的での取引が一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地 との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [127.0] [100.0] 100 84,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市のベッドタウンとして、市内世帯数 も増加傾向である。住宅需要も堅調に推移し ている。 地域要因に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％