令和6年1月15日　提出 清須 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   清須 -5 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　武藤　信吾   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 清須市西枇杷島町小田井２丁目３番７ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に資 材置場等も見られる 住宅地域 北8m市道 水道、ガス 下小田井 920m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 下小田井駅北東方 920m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は隣接する名古屋市西区との地域的な連続性が高い。既存の戸建住宅のほか、新築の分譲住宅、アパー ト、事業所等が混在し、世帯流動性が比較的高い地域である。当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清須市及び名古屋市西区の住宅地域である。主な需要者層は名古屋市内及び周辺市町等の勤務地に勤務 する給与所得者等のエンドユーザーである。名古屋市内の都心部への接近性の良好さから、住宅地として人気は高い。 建築費の上昇から建売相場が３０００万円代後半であるが、売れ筋は２５００万円前後、３０００万円代前半となって いる。３０００万円代後半の売れ行きは値下げしないと厳しい状況。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域である。標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することは経済 合理性に欠けるため収益価格は試算しなかった。主な需要者はエンドユーザーが中心で、これらの市場参加者は居住の 快適性、生活の利便性等の市場性を重視して取引意思の判断を行うと考えられる。よって、不動産市場の実態を反映し た比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清須 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市の隣接地域で住宅需要は強含みで推 移してきたが、最近の建築費の高騰、金融情 勢等を反映して、住宅需要はやや様子見の状 況である。 名古屋市西区に近く、街区も整然としている ため、需要は売買、賃貸とも人気がある。特 段の変動要因は見られなかった。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％