別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
田原 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
田原 9-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹中　成仁   TEL.
鑑定評価額 50,900,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 田原市緑が浜四号１番２７
 ②地積
　(㎡)		 2,250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:2.5		 工場

 中小規模の工場、倉
庫等の多い臨海の工
業地域		 西16m市道 水道、下水 三河田原

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   450 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     2,250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 三河田原駅北東方

5.4km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 臨海部の工業地域であり、今後も地域特性は現状のまま推移していくものと予測する。関連産業や幹線道路との
位置関係が良好なため、地価は強含みで推移しているが、物価上昇及び金利の動向等に注意が必要である。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,410 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は田原市を中心に豊橋市、豊川市及び蒲郡市を含めた三河湾周辺の工業地域である。需要者は臨海部に立地
する大手製造業等の下請けを主体とする中小企業或いは運送業者等が中心である。地盤リスクは懸念されるが、周辺の
道路交通網の利便性は良好で、工業地域としての集積度も比較的高いことから、不動産需要は堅調で、地価は上昇傾向
で推移している。取引規模によるばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸工場或いは貸倉庫等も見られる工業地域であり、需要者は投資採算性も考慮し価値判断を行うことから、収益性は無
視できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、同一需給圏内
の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できたため、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価
格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[118.5]		 [100.0]
100		 22,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 田原市において、人口は減少傾向、世帯数は
増加傾向にある。不動産の取引件数は増加傾
向であるが、不動産取引は全般に軟調である
。

臨海部の工業団地に位置する中小工業地域で
あり、工業地に対する需要は堅調で、地価は
上昇して推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 田原 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ田原０６
３１
-3		 田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
北東8m、
南西8m、
三方路
準工
地区計画等
特別用途地区
(70,200)
b Ｂ田原０６
３１
-4		 田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
東8m、準角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(70,200)
c Ｂ田原０６
３９
-1		 田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北18m市道、
東13.5m、
角地
工専

(70,200)
d Ａ豊橋０６
３８
-13		 豊橋市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e Ｂ豊川０６
３９
-1		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
東16m、西16m、
三方路
工専
臨港地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
22,631 		 100
[ 100.8]
22,451 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
22,500 
b (　           ) 
19,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,598 		 100
[  86.7]
22,604 
22,600 
c (　           ) 
22,338  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,718 		 100
[  99.0]
22,947 
22,900 
d (　     34,676) 
34,676  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
34,884 		 100
[ 144.8]
24,091 
24,100 
e (　           ) 
29,172  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
28,829 		 100
[ 130.0]
22,176 
22,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,600 円／㎡]  



田原 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  埋立てによる既成の工業地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,087,265 
2,256,409 
6,830,856 
5,915,600 
915,256 		 （　0.9718）
889,446 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     18,924,383 円　　　　（　      8,410 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
田原 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 1,069.20 Ｓ1 1,069.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   2,250 ㎡     30.0 m x   75.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場…１棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
1,069.20 
100.0 
1,069.20 
755 
807,246 		 3.0  2,421,738 
1.0  807,246 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,069.20 
100.0 
1,069.20 

807,246 		 2,421,738 
807,246 
⑨年額支払賃料        807,246 円　×　12ヶ月　＝　       9,686,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,069.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,686,952 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       774,956 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,911,996 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,421,738 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,280 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          807,246 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         152,989 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,087,265 円　　　　（　         4,039 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊橋賃貸３１
　　　　-901		 964  
(     930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
740 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      770 円/㎡

　月額支払賃料
（　      755 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊川賃貸２４
　　　　-901		 977  
(     948) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
791 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
田原 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 460,000 円  　　　　     92,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 290,609 円  　　　        9,686,952　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      411,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      910,800 円  　　　　     92,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        92,000 円  　　　　     92,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,000 円  　　　　     92,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,256,409 円　（　　　　　　         1,003 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  86,000 円／㎡　×　   1,069.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 80 ％　＋　0.0783 ×  10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,915,600 円  
（　　　　　         2,629 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,087,265 円      
②総費用 2,256,409 円      
③純収益　①－② 6,830,856 円      
④建物等に帰属する純収益 5,915,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 915,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 889,446 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          395 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,924,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,410 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 田原 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　田原市緑が浜四号１番２７
 1804000774987-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
田原 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
田原 9-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　高木　靖人   TEL.
鑑定評価額 50,900,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 田原市緑が浜四号１番２７
 ②地積
　(㎡)		 2,250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:2.5		 工場

 中小規模の工場、倉
庫等の多い臨海の工
業地域		 西16m市道 水道、下水 三河田原

5.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   450 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 中小工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     2,250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 三河田原駅北東方

5.4km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　臨海部の中小工場地域である。当面は大きな変化なく、現状維持で推移すると予測する。地価は、堅調に推移
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,650 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、東三河全域における工業地域。需要者の中心は、自動車関連産業を中心とする製造業者又は地縁性の
ある物流業者である。円安等による市況への影響はあったが、交通インフラの整備等の影響もあり、工業地需要及び地
価は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、需要者の事業規模等による規模の差が大きく把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の取引事例を採用した実証的な価格であり、精度の高い価格が得られた。収益価格は収益
性に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算さ
れた。需要者は自用目的の取引を中心としており、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少ない。従って、比
準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 9-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[118.5]		 [100.0]
100		 22,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気の緩やかな持ち直し傾向や低金利が地
価を下支えしている。交通インフラの整備等
による需要の増加が見込まれる。


　地域要因に特段の変動はない。地価は堅調
に推移している。



　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 田原 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ田原０６
３１
-3		 田原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
北東8m、
南西8m、
三方路
準工
地区計画等
特別用途地区
(70,200)
b Ｂ田原０６
３９
-1		 田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北18m市道、
東13.5m、
角地
工専

(70,200)
c Ｂ田原０６
３１
-4		 田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北8m市道、
東8m、準角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(70,200)
d Ｂ豊川０６
３９
-3		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m市道、
西16m、角地
工専
臨港地区
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
22,631 		 100
[  85.7]
26,407 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,400 
b (　           ) 
22,338  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,718 		 100
[  81.3]
27,943 
27,900 
c (　           ) 
19,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,598 		 100
[  86.7]
22,604 
22,600 
d (　           ) 
29,173  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
29,317 		 100
[ 100.9]
29,056 
29,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,600 円／㎡]  



田原 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  埋立てによる既成の工業地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,846,543 
2,029,510 
6,817,033 
5,875,900 
941,133 		 （　0.9718）
914,593 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     19,459,426 円　　　　（　      8,650 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
田原 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 1,069.20 Ｓ1 1,069.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   2,250 ㎡     30.0 m x   75.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平屋建工場の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
1,069.20 
100.0 
1,069.20 
735 
785,862 		 3.0  2,357,586 
1.0  785,862 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,069.20 
100.0 
1,069.20 

785,862 		 2,357,586 
785,862 
⑨年額支払賃料        785,862 円　×　12ヶ月　＝　       9,430,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,069.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,430,344 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       754,428 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,675,916 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,357,586 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,690 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          785,862 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         148,937 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,846,543 円　　　　（　         3,932 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊川賃貸３２
　　　　-901		 710  
(     708) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
676 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      749 円/㎡

　月額支払賃料
（　      735 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊橋賃貸３６
　　　　-903		 698  
(     676) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
821 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
田原 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 438,500 円  　　　　     87,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 282,910 円  　　　        9,430,344　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      409,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      723,500 円  　　　　     87,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        87,700 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,700 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,029,510 円　（　　　　　　           902 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  82,000 円／㎡　×　   1,069.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 70 ％　＋　0.0689 ×  10 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,875,900 円  
（　　　　　         2,612 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,846,543 円      
②総費用 2,029,510 円      
③純収益　①－② 6,817,033 円      
④建物等に帰属する純収益 5,875,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 941,133 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 914,593 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          406 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,459,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,650 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 田原 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　田原市緑が浜四号１番２７
 1804000774987-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考