令和6年1月15日　提出 田原 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -14 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　絹夫   TEL.

鑑定評価額 9,940,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市池尻町中瀬古１０３番１ ②地積 　(㎡) 864   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南4m市道 水道、下水 三河田原 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   380 ｍ、西   350 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 三河田原駅南西方 12.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧赤羽根町沿岸部の集落地域で、特段変化はないが沿岸部のため需要は弱くやや衰退傾向にあり、今後も同傾向 で推移していくものと見込まれる。地価は、地域の特性を反映して弱含みで推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲：主に旧赤羽根町及び旧渥美町の市街化調整区域内における集落地域一円である。需要者の属性：主 に旧赤羽根町に地縁性を有する一次取得者である。市場の需給動向：外部からの流入が無いため需要は少なく、市街化 調整区域内集落地域における需要は全般に弱く、特に沿岸部における市場は軟調である。市場での需要の中心となる価 格帯：土地は総額で２００万円～１１００万円程度であり、バラつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は旧赤羽根町の利便性に劣る集落地域で農家住宅、一般住宅、農地等が混在する利用状況にある、地域内にア パート等収益物件はなく、公法規制により賃貸物件を新たに建設することは難しく、又、経済的に合理性を有する賃貸 市場が成立していないため収益価格は求められなかった。よって、本件では、最近の不動産市場での動向を反映して求 められ、実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.8] [100.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東海地方における企業の設備投資は増加傾向 、住宅投資は弱い動き、雇用・所得情勢は緩 やかに改善しており、企業の業況感は、改善 が続いている。 旧赤羽根町中心部背後に位置する旧来からの 農家集落地域であり、特段の変化は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％