令和6年1月15日　提出 田原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -11 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　貴洋   TEL.

鑑定評価額 9,950,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市大久保町洞山４番８外 ②地積 　(㎡) 377   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る旧国道沿いの住宅 地域 南9m市道 水道、下水 三河田原 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   500 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 三河田原駅南西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域であり、公法上の規制により宅地開発が制約されることから相対的な競争力が低く、需要は 弱含みで地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田原市内の市街化調整区域に位置する住宅地域であり、主たる需要者は地元居住者等の一次取得者層であ る。当該近隣地域においては公法上の規制により宅地開発が制約されることもあって積極的な取引市場が形成されてお らず、需要も弱含みで地価は下落傾向にある。このような状況の中、中心となる価格帯は土地で１㎡当たり１～４万円 程度と把握されるが、土地建物一体での取引は殆ど見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益 価格は公法上の規制等より求めることができなかった。市場参加者が地縁的、血縁的結合性を有する地元居住者等に相 対的に限定される当該近隣地域の地域的特性を鑑み、比準価格を採用し、収益価格の考え方は参考に留め、代表標準地 との検討も踏まえるとともに単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [114.2] [100.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田原市内における住宅地の需要は居住環境良 好な地域では安定的に推移しているが、外延 部の住宅地では下落傾向が続く等二極化の状 況にある。 田原市郊外に位置する市街化調整区域内の既 成住宅地域であり、積極的な取引市場が形成 されておらず需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％