令和6年1月15日　提出 田原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田原 -1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田原市田原町汐見８８番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 北東8m市道 水道、下水 三河田原 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 三河田原駅北東方 850m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域であり、地域に特段の変動要因はない。現状のま ま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田原市市街地における住宅地域一帯である。需要者の中心は市内に居住する自己使用目的の一次取得者層 である。市場の需給動向としては、浸水等の災害リスクが懸念されるものの、中心市街地及び鉄道駅に比較的近い住宅 地域であり住宅需要は安定している。地価は概ね横ばい傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地につい ては総額１，２００～１，６００万円程度であると把握される。新築戸建住宅は３，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には既存の賃貸アパート等もみられるが、標準地の規模・形状等を考慮し、経済合理性に適う賃貸マンションの想 定は困難であるため収益価格は試算しなかった。本件においては、比準価格のみ試算したが、当該価格は実際の取引事 例により求めており、市場の実態を反映し規範性を有する。したがって、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映し た比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 79,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 田原市の人口は減少傾向が続いている。住宅 市場では利便性、住環境、災害リスク等に応 じて価格の二極化傾向が続いている。 土地利用状況に特段の変化はないが、中心市 街地に近接した住宅地域として需給は安定し ており、地価は概ね横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％