令和6年1月15日　提出 日進 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日進 -3 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小上　慎介   TEL.

鑑定評価額 28,200,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日進市南ケ丘１丁目１１番６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 日進 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 第二和合東ネオポリス土地区 画整理事業（Ｓ４４換地処分 ） 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 日進駅南西方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域で格別の変動要因はなく、今後も現況のままの住環境を維持するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日進市を中心とする尾張東部、西三河西部の住宅地域である。需要者は日進市及び周辺に居住する一次取 得者層が中心であるが外部からの転入者も比較的多い。当地域は土地区画整理事業により整備された閑静な住宅地域で 名古屋市と豊田市のほぼ中間地点に位置することから、双方への通勤者の需要は底堅く推移している。取引の中心とな る価格帯は土地のみで２５００万円～３０００万円程度、新築建売住宅で４５００万円～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し規範性は高い。 収益価格は、法令上の規制等により賃貸経営が不向きな土地であるため試算しなかった。自己使用目的の取引が中心の 地域で取引に当たって収益性が考慮されることは少なく、市場性、居住の快適性が重視されることから市場の動向を反 映した比準価格を採用し、単価と総額との関連及び近隣の地価動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　日進（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢、物価上昇、金融市場の変動等によ る景気下振れリスクはあるが、日進市内の住 宅の取得需要は総じて安定している。 日進市西部に位置する閑静な住宅地域。生活 利便性が良好であることから、住宅地の需要 は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％ +2.9 ％