別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岩倉 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩倉 9-1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.
鑑定評価額 89,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩倉市大地町蕎麦田３３番
 ②地積
　(㎡)		 1,367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1:2		 倉庫

Ｓ1		 中小規模工場、倉庫
、住宅が混在する工
業地域		 西5.8m市道 水道、ガス 岩倉

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．８ｍ市道 交通

施設		 岩倉駅南西方

1.6km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は見受けられない。中小工場や倉庫等を主体とする工業地域であり、当面は現状を維持し
ていくものと予測する。地価は若干の上昇で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 岩倉市及びその周辺市町の中小工場や倉庫等が見られる工業地域が同一需給圏の範囲である。主たる需要者は当圏域に
地縁性を有する中小工場、倉庫事業者である。旧来からの工業地域で幹線道路への接近性が良好である。当該地域には
戸建住宅も見受けられ、住工共生の課題等も存する地域である。市内中心地に近い立地にあり、地価は安定的に推移し
ている。需要の中心価格帯は、工場地という特性から立地条件、規模等によって、見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、中小工場・倉庫等の物件が存するが、賃貸市場は未成熟であり土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないため低位となった。中小工場の取引は自用目的取引が主体であり、市場の実態を反映した取引事例による比準価格
が説得力を有する。比準価格の決定にあたっては、収益価格は取引指標に馴染まないため参考程度とし、比準価格を採
用する。代表標準地との均衡にも留意し、単価と総額とを関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小牧 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[101.0]		 100
[118.1]		 [100.0]
100		 64,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住工混在の中小工場地域では住宅用途への転
換が顕著である。円安による原材料価格の高
騰、人手不足等を起因に建物価格の上昇が懸
念される。

地域要因に特段の変動要因は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩倉 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岩倉０５
３２
-36		 岩倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b Ａ北名古屋
０５２４
-504		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.6m市道、
西4.7m、角地
工業

(60,200)
c Ａ北名古屋
０５２４
-547		 北名古屋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北7.1m市道、
東4.5m、角地
準工

(60,200)
d Ａ北名古屋
０５２４
-27		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8.5m市道
、西3.6m、
二方路
準工

(60,200)
e Ａ小牧０５
１３
-507		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,227  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
72,787 		 100
[ 100.0]
72,787 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,800 
b (　           ) 
63,668  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
62,857 		 100
[  97.0]
64,801 
64,800 
c (　           ) 
87,428  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
86,142 		 100
[ 129.3]
66,622 
66,600 
d (　           ) 
56,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
66,153 		 100
[ 107.6]
61,480 
61,500 
e (　           ) 
53,424  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
64,796 		 100
[ 107.6]
60,219 
60,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,200 円／㎡]  



岩倉 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,570,749 
2,147,184 
6,423,565 
4,159,040 
2,264,525 		 （　0.9445）
2,138,844 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     45,507,319 円　　　　（　     33,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩倉 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 800.00 Ｓ1 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   1,367 ㎡     27.7 m x   48.6 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階建ての倉庫（Ｓ造・１棟貸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
800.00 
100.0 
800.00 
968 
774,400 		 3.0  2,323,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
100.0 
800.00 

774,400 		 2,323,200 
0 
⑨年額支払賃料        774,400 円　×　12ヶ月　＝　       9,292,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,292,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       743,424 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,549,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,323,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,373 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,570,749 円　　　　（　         6,270 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岩倉賃貸０９
　　　　-903		 862  
(     860) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
880 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      970 円/㎡

　月額支払賃料
（　      968 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ小牧賃貸３５
　　　　-909		 934  
(     918) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,059 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩倉 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 328,000 円  　　　　     65,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 278,784 円  　　　        9,292,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      740,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      669,100 円  　　　　     65,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        65,600 円  　　　　     65,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,600 円  　　　　     65,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,147,184 円　（　　　　　　         1,571 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  82,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 80 ％　＋　0.0689 ×  10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,159,040 円  
（　　　　　         3,042 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,570,749 円      
②総費用 2,147,184 円      
③純収益　①－② 6,423,565 円      
④建物等に帰属する純収益 4,159,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,264,525 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,138,844 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,565 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,507,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩倉 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩倉市大地町蕎麦田３３番
 1819000161961-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岩倉 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岩倉 9-1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　村井　克彦   TEL.
鑑定評価額 89,500,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岩倉市大地町蕎麦田３３番
 ②地積
　(㎡)		 1,367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）

1:2		 倉庫

Ｓ1		 中小規模工場、倉庫
、住宅が混在する工
業地域		 西5.8m市道 水道、ガス 岩倉

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．８ｍ市道 交通

施設		 岩倉駅南西方

1.6km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模工場、倉庫のほか一般住宅も見受けられる工業地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因も
見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岩倉市を中心に隣接する小牧市、北名古屋市等に存する工業地域の圏域である。近隣地域は中小規模工
場、倉庫等が混在する工業地域であるが、旺盛な物流需要を下支えとして経済の先行き不透明感はあるものの需要は安
定的に推移している。需要者の中心は、同一需給圏内に拠点を持つ中小の工場事業者、倉庫事業者等である。地価水準
は画地規模、用途等により大きな差違があり一様ではないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己利用目的の工場・倉庫等の取引が中心である。一方、周辺地域には貸工場、貸倉庫等も見受けられるが
、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、同一需給圏内の取
引事例より求めた市場実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地と
の検討並びに市場の需給動向、単価と総額との関連等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小牧 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[101.0]		 100
[117.1]		 [100.0]
100		 65,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は概ね微減傾向、取引件数は減少傾
向にある。物価上昇等による経済の先行き不
透明感のため、不動産市況は予断を許さない
状況にある。

旺盛な物流需要の影響を受け、近隣地域にお
いても需要は概ね安定的に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岩倉 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ岩倉０５
３２
-36		 岩倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
工業

(60,200)
b Ａ北名古屋
０５２４
-504		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.6m市道、
西4.7m、角地
工業

(60,200)
c Ａ小牧０５
１３
-507		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d Ａ小牧０６
３７
-22		 小牧市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西1.8m市道
、中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,227  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
72,787 		 100
[ 100.0]
72,787 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,800 
b (　           ) 
63,668  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
62,857 		 100
[  94.1]
66,798 
66,800 
c (　           ) 
53,424  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.5]
64,796 		 100
[ 105.6]
61,360 
61,400 
d (　           ) 
31,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
32,170 		 100
[  52.8]
60,928 
60,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,500 円／㎡]  



岩倉 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,429,084 
2,183,876 
6,245,208 
4,311,200 
1,934,008 		 （　0.9445）
1,826,671 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     38,865,340 円　　　　（　     28,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岩倉 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 800.00 Ｓ1 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 60 ％   200 ％   200 ％   1,367 ㎡     27.7 m x   48.6 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸の倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 倉庫の一棟貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
800.00 
100.0 
800.00 
952 
761,600 		 3.0  2,284,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
100.0 
800.00 

761,600 		 2,284,800 
0 
⑨年額支払賃料        761,600 円　×　12ヶ月　＝　       9,139,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,139,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       731,136 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,408,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,284,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,020 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,429,084 円　　　　（　         6,166 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ岩倉賃貸０９
　　　　-902		 940  
(     939) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
949 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      954 円/㎡

　月額支払賃料
（　      952 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ岩倉賃貸０９
　　　　-901		 959  
(     910) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
959 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岩倉 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 340,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 274,176 円  　　　        9,139,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      740,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      693,600 円  　　　　     68,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,183,876 円　（　　　　　　         1,598 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  85,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 80 ％　＋　0.0689 ×  10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,311,200 円  
（　　　　　         3,154 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,429,084 円      
②総費用 2,183,876 円      
③純収益　①－② 6,245,208 円      
④建物等に帰属する純収益 4,311,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,934,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,826,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,336 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,865,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岩倉 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岩倉市大地町蕎麦田３３番
 1819000161961-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考