令和6年1月15日　提出 岩倉 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩倉 -10 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　村井　克彦   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 90,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩倉市八剱町五林３番１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と中規模の 倉庫が混在する住宅 地域 東5.8m市道 水道、ガス、下水 岩倉 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．８ｍ市道 交通 施設 岩倉駅北東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか倉庫等も見られる住宅地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動要因も見受けられず、当 面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄犬山線沿線の岩倉市、北名古屋市及び小牧市西部等の住宅地域の圏域である。駅徒歩圏外ではある が、相対的な地価の割安感から経済の先行き不透明感はあるものの需要は安定的に推移している。需要者の中心は、名 古屋市等に通勤する一次取得者層及び地縁性を有する個人等である。需要の中心となる価格帯は、土地で１，５００～ ２，５００万円程度、新築戸建分譲は３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己利用目的の戸建住宅の取引が中心であり、収益投資目的の取引は殆ど見られず、アパート等の収益物件 を想定する事は経済合理性の観点から非現実的であるため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は市場の 実態を反映した実証的な価格である。したがって、岩倉市内の名鉄犬山線沿線の取引事例より求めた比準価格を標準と し、代表標準地との検討並びに市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩倉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [106.0] 100 [158.8] [102.0] 100 90,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は概ね微減傾向、取引件数は減少傾 向にある。物価上昇等による経済の先行き不 透明感のため、不動産市況は予断を許さない 状況にある。 駅徒歩圏外の倉庫も見られる住宅地域である が、相対的割安感から需要は引き続き安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％