別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
高浜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高浜 5-2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 95,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高浜市青木町６丁目１番４８外
 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ3		 店舗、住宅等が混在
する既成の商業地域
 西15m県道 水道、ガス、下水 高浜港

290m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 高浜港北西方

290m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 住商が混在する準幹線道路沿いの商業地域である。現況を維持しつつも長期的には住宅地化が進むものと予測す
る。背後住宅地の価格上昇の影響から当面は地価は強含みで推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高浜市及び周辺市の商業地域である。需要者は地縁性を有する個人事業主や地元法人が中心である。沿道
には集客力の高い大型店舗やチェーン店等はなく、医療・福祉関係の施設や個人経営の低層店舗併用住宅が中心となっ
ている。一般住宅の混在も多いことを考慮すると積極的な店舗需要は弱い一方で住宅用地としての需要が見込まれる。
画地規模や用途により取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引を基礎として算定したものであり市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域は賃貸市場の
成熟の程度が低く元本価値に見合った賃料水準が期待できないため収益価格は低位に算定された。当該地域では収益物
件の取引は少なく自己利用目的での取引が中心であるため取引事例比較法は需要者の行動に適合している。よって、本
件では比準価格を中心に収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高浜 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    119,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[128.2]		 [100.0]
100		 95,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰、金利上昇等の不安定要素はあるが
、西三河に生産拠点を置く自動車関連企業が
好調な業績をあげるなか商業地の需要は回復
しつつある。

周辺の利用状況等地域要因に変化は見られな
い。住・商いずれの用途にも利用が可能であ
るため需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高浜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ高浜０６
３２
-19		 高浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東7m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ碧南０５
１９
-541		 碧南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ａ西尾０６
３８
-6		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西22m県道、
北8.8m、
二方路
近商

(90,200)
d Ｂ西尾０６
２５
-5		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東12m、角地
１住居

(70,200)
e Ａ西尾０６
２５
-30		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,665  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
90,831 		 100
[  97.0]
93,640 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
93,600 
b (　           ) 
88,750  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
89,105 		 100
[  95.0]
93,795 
93,800 
c (　           ) 
78,688  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
89,459 		 100
[  88.1]
101,543 
102,000 
d (　           ) 
114,174  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 117.7]
97,392 		 100
[ 105.9]
91,966 
92,000 
e (　           ) 
87,414  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
88,288 		 100
[  90.9]
97,127 
97,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +17.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,700 円／㎡]  



高浜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,288,412 
481,754 
1,806,658 
1,581,440 
225,218 		 （　0.9485）
213,619 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,747,089 円　　　　（　     43,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高浜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 63.00 ＬＳ2 123.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   109 ㎡     10.1 m x   11.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗兼住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗兼併用住宅の一棟貸し。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
51.10 
100.0 
51.10 
2,131 
108,894 		 5.0  544,470 
1.0  108,894 

 2～ 2		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,279 
92,088 		 2.0  184,176 
1.0  92,088 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
123.10 
100.0 
123.10 

200,982 		 728,646 
200,982 
⑨年額支払賃料        200,982 円　×　12ヶ月　＝　       2,411,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     123.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,411,784 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       192,943 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,218,841 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           728,646 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,704 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          200,982 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          62,867 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,288,412 円　　　　（　        20,995 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ高浜賃貸３２
　　　　-507		 2,627  
(   2,593) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,627 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,131 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ碧南賃貸４５
　　　　-504		 1,686  
(   1,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,775 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高浜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,000 円  　　　　     22,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 72,354 円  　　　        2,411,784　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      228,400 円  　　　　     22,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         481,754 円　（　　　　　　         4,420 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9485    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     123.10 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 35 ％　＋　0.0675 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,581,440 円  
（　　　　　        14,509 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,288,412 円      
②総費用 481,754 円      
③純収益　①－② 1,806,658 円      
④建物等に帰属する純収益 1,581,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 225,218 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 213,619 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,960 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,747,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高浜 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高浜市青木町六丁目１番４８
 1827005002269-0000
2 　高浜市青木町六丁目１３３番３
 1827005002564-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高浜 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高浜 5-2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　小田　賢治   TEL.
鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 96,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高浜市青木町６丁目１番４８外
 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ3		 店舗、住宅等が混在
する既成の商業地域
 西15m県道 水道、ガス、下水 高浜港

290m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 高浜港北西方

290m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は認められない。当エリアは、鉄道駅に近在する県道沿いの既成商業地域であり、当面の間、地
価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高浜市及び周辺市を含む商業地域である。需要者の中心は、主に店舗等の自己の事業用不動産の取得を
目的とした事業者である。近隣地域は、鉄道駅に近在する県道沿いの商業地域であり、背後住宅地の価格押し上げによ
り取引価格は上昇傾向にある。中心となる価格帯は、地域の繁華性、画地規模、需要者の属性等により個別的に形成さ
れる傾向にあり幅広く見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格を試算した。比準価格は、規範性のある取引である。一方、収益価格は賃貸用建物の建設を想定し
て求めた収益性を反映した理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料が収受できず低位に試算された。近隣地域に
おいては、自己の業務目的での需要者が中心であることから、本件では、比準価格を標準として、貸家収益に基づく収
益価格を参考程度にとどめ、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高浜 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    119,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[126.3]		 [100.0]
100		 96,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済は当エリアを牽引する自動車産業の
影響を受け好調であるため、一部懸念材料は
あるも不動産市場は概ね活発で推移している
。

特段の変動は認められない。当リアは鉄道駅
に近在する県道沿いの商業地域であり、周辺
の背後住宅地の需要も高く宅地需要は堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高浜 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ高浜０４
３２
-508		 高浜市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東7.5m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ａ刈谷０５
２９
-32		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ高浜０６
３２
-19		 高浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東7m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ高浜０５
３２
-44		 高浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10m市道、
北西6m、角地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     63,521) 
63,521  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.0]
80,587 		 100
[  88.7]
90,853 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,900 
b (　           ) 
120,999  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
129,469 		 100
[ 131.3]
98,605 
98,600 
c (　           ) 
72,665  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
90,831 		 100
[  94.4]
96,219 
96,200 
d (　           ) 
107,414  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
106,289 		 100
[ 110.5]
96,189 
96,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -17.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,200 円／㎡]  



高浜 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,219,051 
469,451 
1,749,600 
1,526,000 
223,600 		 （　0.9485）
212,085 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,713,000 円　　　　（　     43,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高浜 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 63.00 ＬＳ2 123.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   109 ㎡     10.1 m x   11.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗兼住宅を想定した。１階は店舗、２階は住宅１ＬＤＫ（１階玄関及び内階段部分を含む）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋形式のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
51.10 
100.0 
51.10 
2,286 
116,815 		 5.0  584,075 
1.0  116,815 

 2～ 2		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,084 
78,048 		 2.0  156,096 
1.0  78,048 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
123.10 
100.0 
123.10 

194,863 		 740,171 
194,863 
⑨年額支払賃料        194,863 円　×　12ヶ月　＝　       2,338,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     123.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,338,356 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       187,068 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,151,288 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           740,171 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,810 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          194,863 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          60,953 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,219,051 円　　　　（　        20,358 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ高浜賃貸３２
　　　　-507		 2,627  
(   2,593) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[107.8]		 100
[100.0]
2,321 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,286 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ高浜賃貸３２
　　　　-506		 1,732  
(   1,727) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
2,399 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高浜 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,000 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 70,151 円  　　　        2,338,356　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       24,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      222,300 円  　　　　     21,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         469,451 円　（　　　　　　         4,307 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9485    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     123.10 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,526,000 円  
（　　　　　        14,000 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,219,051 円      
②総費用 469,451 円      
③純収益　①－② 1,749,600 円      
④建物等に帰属する純収益 1,526,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 223,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 212,085 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,946 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,713,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高浜 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高浜市青木町六丁目１番４８
 1827005002269-0000
2 　高浜市青木町六丁目１３３番３
 1827005002564-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考