令和6年1月15日　提出 高浜 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高浜 -10 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　古田　尚也   TEL.

鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高浜市沢渡町２丁目５番１４ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 住宅、事務所、アパ ート等が混在する住 宅地域 南東4.1m市道 水道、ガス、下水 三河高浜 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．１ｍ市道 交通 施設 三河高浜駅北東方 560m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は認められないが、中心市街地に存する住宅地域で鉄道駅からも比較的近在し利便性は高く、物 価高騰等の影響により先行き不透明感はあるものの、当面の間、地価水準は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高浜市を中心に隣接市を含む住宅地域である。需要者の中心は、西三河地域に居住又は勤務する個人の エンドユーザーである。周辺市に比較し地価水準の低い当市では市外からの需要流入により地価上昇が続いており小規 模化や一部高値取引も見られるが、物価高騰等の影響より先行き不透明感は増している。市場の中心となる価格帯は、 土地は総額１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅では２，５００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格牽連性を有する実際の成約事例との比較に基づく市場性を反映した価格である。収益還元法は、標準 地の間口が狭く共同住宅等の建設は合理性に欠けるため適用しなかった。近隣地域においては、自己の居住目的での需 要者が中心であり、価格の意思決定においては取引価格水準を指標にすることが一般的であることから、本件では、比 準価格を採用し、周辺標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰等の影響により、不動産市況におい ても先行き不透明感が増すものの、周辺市に 比較し割安な当市の宅地需要は依然高い。 地域要因に特段の変動はないが、市中心市街 地の住宅地域であり、鉄道駅からも近く住宅 地需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％