令和6年1月12日　提出 高浜 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高浜 -8 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高浜市湯山町５丁目１１番１１ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 三河高浜 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 三河高浜駅東方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画街路が整備された住宅地域であり、現状の居住環境を維持すると思料する。市内の居住環境が良好な住宅地 に対する需要は底堅く当面地価水準は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高浜市を中心とする西三河の周辺市を含む住宅地域である。需要者は西三河地区に居住又は勤務する一次 取得者が中心である。刈谷市や安城市の土地価格が高騰しているため値頃感がある高浜市の住宅地域に対する人気が高 まっている。区画整理済みの居住環境が良好な住宅地域でありスーパー等の商業施設も徒歩圏内にあるため需要は底堅 い。需要の中心となる価格帯は土地で１５００～２０００万円程度、新築の戸建住宅で３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模等から経済合理性のある賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は 市内類似地域等より複数の取引事例を採用して求めたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。近隣地域は戸 建住宅を主体とする住宅地域で、需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する傾向がある。従って、比準価 格の説得力は高いと判断し、比準価格を採用して代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高浜 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [105.0] 100 [ 86.8] [105.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰や金利上昇による不安定要素はある が、西三河に生産拠点を置く自動車関連企業 が好調な業績をあげるなか住宅地に対する需 要は堅調である。 地域要因に特段の変化は見られない。居住環 境が良好な市内でも人気の高い住宅地域であ り、需要は強含みに推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％