別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高浜 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高浜 -4 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　古田　尚也   TEL.
鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 90,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高浜市呉竹町７丁目６番３外
 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか空地
も見られる住宅地域
 北9m市道 水道、ガス 三河高浜

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　９
ｍ市道		 交通

施設		 三河高浜駅北方

950m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に比較的近在する既成住宅地域であり、空地への住宅建設等を加え乍ら漸次熟成していくものと予測
する。物価高騰等の影響より先行き不透明感はあるものの、当面の間、地価水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高浜市を中心に隣接市を含む住宅地域である。需要者の中心は、西三河地域に居住又は勤務する個人の
エンドユーザーである。周辺市に比較し地価水準の低い当市では市外からの需要流入により地価上昇が続いており小規
模化や一部高値取引も見られるが、物価高騰等の影響より先行き不透明感は増している。市場の中心となる価格帯は、
土地は総額１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅では２，５００万円～３，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の成約事例との比較に基づく市場性を反映した価格である。収益価格は、賃貸用建物の建設を想定し
て求めた収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料が収受できず低位に求められた。近隣地域においては
、自己居住目的での需要者が中心であり取引価格水準を指標にすることが一般的であることから、本件では、比準価格
を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高浜 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[105.0]		 100
[112.7]		 [100.0]
100		 90,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰等の影響により、不動産市況におい
ても先行き不透明感が増すものの、周辺市に
比較し割安な当市の宅地需要は依然高い。


地域要因に特段の変動はないが、市中心市街
地に比較的近在する戸建住宅地域であり住宅
地需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高浜 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ高浜０６
３２
-2		 高浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ高浜０５
３２
-532		 高浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c Ａ高浜０６
３２
-5		 高浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.3m市道
、中間画地
準住居

(60,200)
d Ａ高浜０５
３２
-515		 高浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
１中専

(60,200)
e Ａ高浜０６
３２
-4		 高浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,361  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
85,685 		 100
[  94.1]
91,057 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,100 
b (　           ) 
78,847  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.7]
77,341 		 100
[  84.4]
91,636 
91,600 
c (　           ) 
102,700  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,165 		 100
[ 118.3]
88,897 
88,900 
d (　           ) 
114,247  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
111,555 		 100
[ 122.7]
90,917 
90,900 
e (　           ) 
66,618  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,950 		 100
[  77.1]
88,132 
88,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,300 円／㎡]  



高浜 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,724,879 
377,530 
1,347,349 
1,243,560 
103,789 		 （　0.9725）
100,935 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      2,243,000 円　　　　（　     10,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高浜 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 53.70 ＬＳ2 107.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   216 ㎡     15.5 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（２ＬＤＫ、平均専有面積約５４㎡、計２戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
53.70 
100.0 
53.70 
1,310 
70,347 		 2.0  140,694 
1.0  70,347 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
107.40 
100.0 
107.40 

140,694 		 281,388 
140,694 
⑨年額支払賃料        140,694 円　×　12ヶ月　＝　       1,688,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     107.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,688,328 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       107,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,677,268 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           281,388 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          140,694 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          44,966 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,724,879 円　　　　（　         7,986 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ高浜賃貸３２
　　　　-8		 1,424  
(   1,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,396 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,310 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ高浜賃貸２８
　　　　-2		 1,363  
(   1,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,304 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高浜 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 68,800 円  　　　　     17,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 53,530 円  　　　        1,784,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,400 円  　　　　     17,200,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,200 円  　　　　     17,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,200 円  　　　　     17,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         377,530 円　（　　　　　　         1,748 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     107.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,243,560 円  
（　　　　　         5,757 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,724,879 円      
②総費用 377,530 円      
③純収益　①－② 1,347,349 円      
④建物等に帰属する純収益 1,243,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 103,789 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 100,935 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          467 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,243,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高浜 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高浜市呉竹町七丁目６番３
 1827005012186-0000
2 　高浜市呉竹町七丁目６番４
 1827005012187-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
高浜 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高浜 -4 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.
鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 89,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高浜市呉竹町７丁目６番３外
 ②地積
　(㎡)		 216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか空地
も見られる住宅地域
 北9m市道 水道、ガス 三河高浜

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　９
ｍ市道　		 交通

施設		 三河高浜駅北方

950m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅主体の住宅地域で今後も現状を維持すると思料する。市北部の住宅地は隣接市からの需要も見込まれる
ため当面地価水準は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高浜市を中心とする西三河の周辺市を含む住宅地域である。需要者は西三河地区に居住又は勤務する一次
取得者が中心である。隣接する刈谷市や安城市の土地価格が高騰するなか、値頃感がある高浜市の住宅地域に対する人
気は高まっている。市北部に位置し刈谷市方面のアクセスが良好な当該地域に対する住宅需要は底堅い。需要の中心と
なる価格帯は土地で１５００～２０００万円程度、新築の戸建住宅で３５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅主体の住宅地域で賃貸市場の成熟の程度が低く、元本価値に見合う賃料水準に至っていないため収
益価格は低位に試算された。市場では自己利用目的での取引が中心であるため需要者は収益性よりも居住の快適性、利
便性を重視する傾向があり、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高い。よって、本件では比準価格を標準に、収
益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高浜 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    103,000 円／㎡		 [103.9]
100		 100
[105.0]		 100
[113.7]		 [100.0]
100		 89,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰や金利上昇による不安定要素はある
が、西三河に生産拠点を置く自動車関連企業
が好調な業績をあげるなか住宅地に対する需
要は堅調である。

一般住宅主体の住宅地域で地域要因に大きな
変動は見られない。市北部の住宅地域に対す
る需要は強含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高浜 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ高浜０６
３２
-2		 高浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ高浜０６
３２
-2		 高浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.1m市道
、南東3.3m、
角地
１住居

(60,200)
c Ａ高浜０５
３２
-532		 高浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d Ａ高浜０６
３２
-4		 高浜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,361  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.1]
85,685 		 100
[  94.1]
91,057 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,100 
b (　           ) 
70,232  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[  90.0]
83,868 		 100
[  93.1]
90,084 
90,100 
c (　           ) 
78,847  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.7]
77,341 		 100
[  86.4]
89,515 
89,500 
d (　           ) 
66,618  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,950 		 100
[  75.2]
90,359 
90,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,800 円／㎡]  



高浜 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,762,314 
381,590 
1,380,724 
1,258,020 
122,704 		 （　0.9725）
119,330 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      2,651,778 円　　　　（　     12,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高浜 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 53.70 ＬＳ2 107.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   216 ㎡     15.5 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約２７㎡４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
53.70 
100.0 
53.70 
1,340 
71,958 		 2.0  143,916 
1.0  71,958 

 2～ 2		 居宅
53.70 
100.0 
53.70 
1,340 
71,958 		 2.0  143,916 
1.0  71,958 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
107.40 
100.0 
107.40 

143,916 		 287,832 
143,916 
⑨年額支払賃料        143,916 円　×　12ヶ月　＝　       1,726,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     107.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,726,992 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       109,380 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,713,612 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           287,832 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,706 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          143,916 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          45,996 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,762,314 円　　　　（　         8,159 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ高浜賃貸３２
　　　　-9		 1,294  
(   1,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,258 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,340 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ高浜賃貸３２
　　　　-8		 1,424  
(   1,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,499 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高浜 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,600 円  　　　　     17,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 54,690 円  　　　        1,822,992　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      177,400 円  　　　　     17,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,400 円  　　　　     17,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,400 円  　　　　     17,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         381,590 円　（　　　　　　         1,767 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     107.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,258,020 円  
（　　　　　         5,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,762,314 円      
②総費用 381,590 円      
③純収益　①－② 1,380,724 円      
④建物等に帰属する純収益 1,258,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 122,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 119,330 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          552 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,651,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高浜 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高浜市呉竹町七丁目６番３
 1827005012186-0000
2 　高浜市呉竹町七丁目６番４
 1827005012187-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考