別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
尾張旭 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾張旭 5-3 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　中村　伸二   TEL.
鑑定評価額 308,000,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾張旭市北本地ケ原町１丁目６１番
 ②地積
　(㎡)		 2,012  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(80,175)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 沿道サービス店舗が
多い幹線沿いの路線
商業地域		 南20m国道、背面道 水道、ガス、下水 藤が丘

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 藤が丘駅北東方

2.4km		 法令

規制		 近商
(80,175)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの繁華性の高い路線商業地域である。特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は尾張旭市内及び隣接市域の幹線道路沿いを中心とする路線商業地域である。需要者の中心は沿道型商業施
設の事業展開を目的とする法人事業者等である。近隣地域は低層店舗、物販店が見られる国道沿いの繁華性が高い商業
地域である。路線商業地では規模の大きい優良な土地は事業用借地として利用され、売買される物件は限定的である。
取引総額は画地規模や建物用途等によって多様であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は沿道サービス店舗が多く見られる商業地域である。比準価格は、同一需給圏内に存する取引
事例から試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、土地建物の一体価額に見合った
賃料水準が形成されていないこと等から低位に試算された。本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収
益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾張旭 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    114,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.8]		 [104.0]
100		 152,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きは海外景気の下振れ、物価上昇
、金利変動等の影響が懸念される。不動産市
場では、立地条件の良い物件を中心とする需
要は根強い。

国道３６３号沿いの路線商業地である。地域
要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾張旭 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ尾張旭０
６２４
-18		 尾張旭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北16m国道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ尾張旭０
５２９
-514		 尾張旭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高23m
(60,200)
c Ａ尾張旭０
５２９
-510		 尾張旭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m市道、
東20m、
北8.4m、
三方路
近商
平池地区計画
(100,200)
d Ａ守山０５
２７
-52		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m国道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
e Ａ守山０６
０６
-9		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
中間画地
準住居
高度地区最高45m
(70,298)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,558  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
114,150 		 100
[  95.0]
120,158 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
125,000 
b (　           ) 
84,153  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,574 		 100
[  80.2]
105,454 
110,000 
c (　           ) 
193,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
176,455 		 100
[  88.0]
200,517 
209,000 
d (　           ) 
146,230  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
152,664 		 100
[ 104.1]
146,651 
153,000 
e (　           ) 
136,078  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
142,882 		 100
[  76.2]
187,509 
195,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    155,000 円／㎡]  



尾張旭 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,073,866 
7,581,614 
19,492,252 
13,674,000 
5,818,252 		 （　0.9541）
5,551,194 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    132,171,286 円　　　　（　     65,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尾張旭 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,130.64 Ｓ2 1,130.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 80 ％   200 ％   175 ％   2,012 ㎡     50.2 m x   40.1 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,130.64 
100.0 
1,130.64 
2,021 
2,285,023 		 6.0  13,710,138 
2.0  4,570,046 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,130.64 
100.0 
1,130.64 

2,285,023 		 13,710,138 
4,570,046 
⑨年額支払賃料      2,285,023 円　×　12ヶ月　＝　      27,420,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,130.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,420,276 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,371,014 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,049,262 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,710,138 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         130,246 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,570,046 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         894,358 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,073,866 円　　　　（　        13,456 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ尾張旭賃貸２
４
　　　　-13		 2,800  
(   2,627) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
2,333 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,021 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ尾張旭賃貸０
４
　　　　-32		 1,960  
(   1,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[130.0]
1,885 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尾張旭 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,060,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,371,014 円  　　　       27,420,276　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,564,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,162,400 円  　　　　    212,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,581,614 円　（　　　　　　         3,768 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,130.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,674,000 円  
（　　　　　         6,796 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,073,866 円      
②総費用 7,581,614 円      
③純収益　①－② 19,492,252 円      
④建物等に帰属する純収益 13,674,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,818,252 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,551,194 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,759 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    132,171,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尾張旭 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾張旭市北本地ケ原町一丁目６１番
 1810000025203-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
尾張旭 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾張旭 5-3 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　杤本　正樹   TEL.
鑑定評価額 308,000,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾張旭市北本地ケ原町１丁目６１番
 ②地積
　(㎡)		 2,012  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(80,175)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 沿道サービス店舗が
多い幹線沿いの路線
商業地域		 南20m国道、背面道 水道、ガス、下水 藤が丘

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 藤が丘駅北東方

2.4km		 法令

規制		 近商
(80,175)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道型店舗が建ち並ぶ熟成した路線商業地域である。今後も大手チェーン等の店舗需要を中心に、繁華性の高い
路線商業地域としての特性を保ちつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、尾張旭市及び周辺市の準・幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、物販店、飲食店、サ
ービス店等の沿道サービス業を目的とする事業法人が多い。周辺地域は名古屋市内に通ずる国道沿いの路線商業地であ
り集客力・繁華性は市内では有数である。しかし土地取得需要は少なく、もっぱら事業用借地による事業の展開が中心
である。需要の中心となる価格帯は規模や用途により異なり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は幹線系の商業地を中心とした取引事例を採用して求めたものであり、市場の実態を反映し、説得力がある。
収益価格は店舗を賃貸する事を想定して求めた理論的な価格であるが、地価水準に見合う賃料が確保できない事や、空
室率等投資リスクを反映して低位に求められた。よって実証的な取引事例により求められた、比準価格を重視して、収
益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾張旭 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    114,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.8]		 [104.0]
100		 152,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰、金利の先高観により不動産に
対する投資マインドは、より慎重になってい
る。物価高に対して賃金の上昇に期待がかか
っている。

特別な地域要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾張旭 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ尾張旭０
５２０
-509		 尾張旭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b Ａ尾張旭０
５２０
-505		 尾張旭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15.7m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ尾張旭０
６２４
-18		 尾張旭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北16m国道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ守山０５
２７
-52		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m国道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,592  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,047 		 100
[  91.2]
166,718 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
173,000 
b (　           ) 
133,134  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
133,667 		 100
[  81.2]
164,615 
171,000 
c (　           ) 
112,558  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
114,150 		 100
[  91.1]
125,302 
130,000 
d (　           ) 
146,230  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
153,542 		 100
[ 106.1]
144,714 
151,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



尾張旭 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であるため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,571,831 
6,574,026 
20,997,805 
14,161,600 
6,836,205 		 （　0.9749）
6,664,616 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    158,681,333 円　　　　（　     78,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尾張旭 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,130.64 Ｓ1 1,130.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 80 ％   200 ％   175 ％   2,012 ㎡     50.2 m x   40.1 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの沿道型店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,130.64 
100.0 
1,130.64 
2,115 
2,391,304 		 6.0  14,347,824 
1.0  2,391,304 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,130.64 
100.0 
1,130.64 

2,391,304 		 14,347,824 
2,391,304 
⑨年額支払賃料      2,391,304 円　×　12ヶ月　＝　      28,695,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,130.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,695,648 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,721,739 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,973,909 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,347,824 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         134,870 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,391,304 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         463,052 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,571,831 円　　　　（　        13,704 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ尾張旭賃貸２
４
　　　　-7		 2,521  
(   2,446) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[120.8]		 100
[120.0]
1,757 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,162 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,115 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ尾張旭賃貸２
２
　　　　-6		 2,720  
(   2,712) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 96.0]		 100
[120.0]
2,566 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尾張旭 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 636,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,147,826 円  　　　       28,695,648　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,564,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,802,000 円  　　　　    212,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,574,026 円　（　　　　　　         3,267 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,130.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 50 ％　＋　0.0749 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,161,600 円  
（　　　　　         7,039 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,571,831 円      
②総費用 6,574,026 円      
③純収益　①－② 20,997,805 円      
④建物等に帰属する純収益 14,161,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,836,205 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,664,616 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,312 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    158,681,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尾張旭 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾張旭市北本地ケ原町一丁目６１番
 1810000025203-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考