別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
尾張旭 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾張旭 5-2 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.
鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾張旭市三郷町栄４２番
 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層建物も見られ
る、駅近接の路線商
業地域		 南14m県道 水道、ガス、下水 三郷

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 三郷駅前地区第一種市街地再
開発事業中		 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 三郷駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域では三郷駅前地区第一種市街地再開発事業が施行中であり、今後の商業地としての発展が期待される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は尾張旭市を中心に隣接市を含む幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は沿道型サービス型店
舗等を運営する法人等が中心となる。同一需給圏内においては事業用定期借地を活用した土地利用が多く、土地取得意
欲は弱い。他方、画地条件、立地条件等によっては幹線道路沿いにおいても住宅地としての需要が認められ、需要は安
定的である。地価水準は画地規模、用途等により区々で、取引自体も少ないことから需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域においては不動産投資を目的とした土地取引は殆ど認められず、自己利用目的での取引が大半であり、また、
賃貸需要については旺盛な地域とは言い難い。比準価格は市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格である一方、
収益価格は賃貸需要を反映して低位に試算された。したがって、本件では市場の実態を反映した実証的かつ客観的な比
準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　尾張旭 5-2                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    115,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済が正常化に向かう中、不動産市況は概ね
堅調に推移している。ただし、今後は長期金
利の動向等に注視を要する。


相応の繁華性を有する路線商業地域であるが
、新規出店は少ない。価格時点現在、三郷駅
前地区第一種市街地再開発事業中である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 尾張旭 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ守山０５
２７
-60		 名古屋市守山区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
西6.5m、角地
２住居

(80,200)
b Ａ守山０５
２７
-52		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m国道、
中間画地
近商
高度地区最高45m
(90,300)
c Ａ尾張旭０
６２４
-18		 尾張旭市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北16m国道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ尾張旭０
６２４
-25		 尾張旭市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27.8m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高23m
(70,200)
e Ａ名東０６
３３
-18		 名古屋市名東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,699  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
136,439 		 100
[ 110.4]
123,586 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
146,230  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
152,664 		 100
[ 116.1]
131,494 
131,000 
c (　           ) 
112,558  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
114,150 		 100
[  98.0]
116,480 
116,000 
d (　    114,592) 
114,592  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
114,936 		 100
[ 100.0]
114,936 
115,000 
e (　           ) 
153,291  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
153,904 		 100
[ 124.9]
123,222 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



尾張旭 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,344,128 
6,777,426 
16,566,702 
15,514,200 
1,052,502 		 （　0.9541）
1,004,192 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     23,909,333 円　　　　（　     72,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尾張旭 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 221.95 Ｓ6 1,247.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   332 ㎡     11.5 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階はフロア貸し店舗、３～６階を２区画に分割可能な事務所とするＳ造６階建建物。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 中層の店舗兼事務所として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
208.00 
74.8 
155.66 
2,440 
379,810 		 6.0  2,278,860 
3.0  1,139,430 

 2～  		 店舗
208.00 
91.6 
190.51 
1,952 
371,876 		 6.0  2,231,256 
3.0  1,115,628 

 3～ 6		 事務所
207.90 
78.1 
162.36 
1,708 
277,311 		 3.0  831,933 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,247.60 
79.8 
995.61 

1,860,930 		 7,837,848 
2,255,058 
⑨年額支払賃料      1,860,930 円　×　12ヶ月　＝　      22,331,160 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     995.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,792,098 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,123,258 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,457,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,833,783 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,837,848 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          73,676 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,255,058 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         436,669 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,344,128 円　　　　（　        70,314 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ尾張旭賃貸０
４
　　　　-30		 2,296  
(   2,290) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[109.3]		 100
[100.0]
2,334 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,578 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,440 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ尾張旭賃貸０
４
　　　　-31		 2,271  
(   2,252) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.8]		 100
[100.0]
2,662 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尾張旭 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,170,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,429,126 円  　　　       24,291,258　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      323,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,386,800 円  　　　　    234,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       234,000 円  　　　　    234,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,777,426 円　（　　　　　　        20,414 円／㎡）　　（経費率　　  29.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 234,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,247.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,514,200 円  
（　　　　　        46,730 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,344,128 円      
②総費用 6,777,426 円      
③純収益　①－② 16,566,702 円      
④建物等に帰属する純収益 15,514,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,052,502 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,004,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,025 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,909,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尾張旭 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾張旭市三郷町栄４２番
 1810000030791-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
尾張旭 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾張旭 5-2 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　中村　伸二   TEL.
鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾張旭市三郷町栄４２番
 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層建物も見られ
る、駅近接の路線商
業地域		 南14m県道 水道、ガス、下水 三郷

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 三郷駅前地区第一種市街地再
開発事業		 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 三郷駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅に近接する商業地域である。三郷駅前地区第一種市街地再開発事業による活性化が将来的に期待される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は尾張旭市内及び隣接市域の幹線道路沿いを中心とする路線商業地域及び駅接近性が良好な商業地域である
。需要者の中心は沿道型商業施設の事業展開を目的とする法人事業者等である。路線商業地では規模の大きい優良な土
地は事業用借地として利用され、売買される物件は限定的である。取引総額は画地規模や建物用途等によって多様であ
り、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は中層の店舗事務所等が見られる商業地域である。比準価格は、同一需給圏内に存する取引事
例から試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、土地建物の一体価額に見合った賃
料水準が形成されていないこと等から低位に試算された。本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益
価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　尾張旭 5-2                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    115,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きは海外景気の下振れ、物価上昇
、金利変動等の影響が懸念される。不動産市
場では、立地条件の良い物件を中心とする需
要は根強い。

三郷駅前地区第一種市街地再開発事業による
活性化が将来的に期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 尾張旭 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ尾張旭０
５２９
-510		 尾張旭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m市道、
東20m、
北8.4m、
三方路
近商
平池地区計画
(100,200)
b Ａ尾張旭０
５２９
-514		 尾張旭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高23m
(60,200)
c Ａ尾張旭０
５２０
-505		 尾張旭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15.7m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ守山０６
０６
-16		 名古屋市守山区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
中間画地
準住居
高度地区最高45m
(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
193,327  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
176,455 		 100
[ 108.9]
162,034 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
162,000 
b (　           ) 
84,153  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,574 		 100
[ 100.0]
84,574 
84,600 
c (　           ) 
133,134  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
133,667 		 100
[ 100.0]
133,667 
134,000 
d (　           ) 
107,706  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
111,949 		 100
[  97.0]
115,411 
115,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



尾張旭 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,970,291 
6,345,408 
16,624,883 
15,845,700 
779,183 		 （　0.9541）
743,419 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     17,700,452 円　　　　（　     53,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尾張旭 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 221.95 Ｓ6 1,247.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   332 ㎡     11.5 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階はフロア貸し店舗、３～６階を２区画に分割可能な事務所とするＳ造６階建建物。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 中層の店舗兼事務所として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
208.00 
74.8 
155.66 
2,461 
383,079 		 6.0  2,298,474 
3.0  1,149,237 

 2～  		 店舗
208.00 
91.6 
190.51 
1,969 
375,114 		 6.0  2,250,684 
3.0  1,125,342 

 3～ 6		 事務所
207.90 
78.1 
162.36 
1,723 
279,746 		 3.0  839,238 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,247.60 
79.8 
995.61 

1,877,177 		 7,906,110 
2,274,579 
⑨年額支払賃料      1,877,177 円　×　12ヶ月　＝　      22,526,124 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     995.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,194,732 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,720,856 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,433,331 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,455,525 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,906,110 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,317 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,274,579 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         440,449 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,970,291 円　　　　（　        69,188 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ尾張旭賃貸２
２
　　　　-6		 2,720  
(   2,712) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.9]		 100
[100.0]
3,119 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,461 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ尾張旭賃貸２
４
　　　　-5		 2,580  
(   2,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[115.0]
2,570 
c Ｂ尾張旭賃貸２
２
　　　　-7		 2,339  
(   2,224) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
2,260 
尾張旭 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,195,000 円  　　　　    239,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,911,108 円  　　　       23,888,856　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      323,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,437,800 円  　　　　    239,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       239,000 円  　　　　    239,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       239,000 円  　　　　    239,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,345,408 円　（　　　　　　        19,113 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 239,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 184,000 円／㎡　×　   1,247.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,845,700 円  
（　　　　　        47,728 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,970,291 円      
②総費用 6,345,408 円      
③純収益　①－② 16,624,883 円      
④建物等に帰属する純収益 15,845,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 779,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 743,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,239 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,700,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尾張旭 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾張旭市三郷町栄４２番
 1810000030791-0000
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備考