鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
尾張旭 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尾張旭 -10

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　小椋　真一郎

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尾張旭市向町３丁目１３番６外				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	尾張旭 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

尾張旭駅西方

700m

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。今後は住宅地域としての熟成度を高めていくものと推察
されるが、暫くは現況を基調としつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、尾張旭市を中心に隣接市を含む名鉄瀬戸線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、市内または周辺市
等に居住する一次取得者層である。最寄駅から徒歩圏内の区画整然とした居住環境が良好な住宅地域であることから、
安定した需要が認められる。土地は総額で１，５００万円～２，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円～４
，０００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した事例は類似地域内の住宅地に係る事例で適切に補修正
、要因比較を行っており客観性が高い。一方、収益価格は、投資採算性を反映した価格であるが、周辺地域は賃貸住宅
が散見されるものの賃貸需要が旺盛なエリアではないため低位に試算された。以上より、比準価格を採用して、収益価
格を参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　尾張旭 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 135,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[108.9]

[100.0]
100

128,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済が正常化に向かう中、不動産市況は概ね
堅調に推移している。ただし、今後は長期金
利の動向等に注視を要する。

地域要因に特段の変動要因は認められない。
生活利便性が良好な住宅地域であり、地価は
上昇傾向にて推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

尾張旭 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ尾張旭０５２４ -510	尾張旭市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
b	Ａ尾張旭０６２９ -5	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区画街路、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,200)
c	Ａ尾張旭０５２９ -504	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、南6m、角地		１住居高度地区最高23m (70,200)
d	Ａ尾張旭０５２９ -501	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
e	Ａ尾張旭０６２９ -34	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,049	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	125,475	100 [ 104.0]	120,649	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 117,235	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	110,223	100 [ 84.5]	130,441		130,000
c	(　 ) 132,736	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.4]	120,218	100 [ 96.4]	124,707		125,000
d	(　 ) 137,362	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	130,686	100 [ 92.7]	140,977		141,000
e	(　 ) 150,977	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,581	100 [ 103.0]	147,166		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

尾張旭 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,528,075	294,244	1,233,831	1,009,140	224,691	（　0.9712） 218,220	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,074,884 円　　　　（　 34,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾張旭 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	52.99	Ｗ2	92.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	10.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	92.74	100.0	92.74	1,405	130,300	1.0	130,300
							1.0	130,300
～

～

～

～

計		92.74	100.0	92.74		130,300		130,300
								130,300

⑨年額支払賃料	130,300 円　×　12ヶ月　＝　 1,563,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,563,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 62,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,501,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	130,300 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,251 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 130,300 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 25,768 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,528,075 円　　　　（　 10,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ尾張旭賃貸２０　　　　-7	1,113 ( 973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.3]	100 [100.0]	1,417	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,405 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ尾張旭賃貸２０　　　　-8	1,508 ( 1,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,493
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾張旭 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	41,700 円	13,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	62,544 円	1,563,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 118,100 円	13,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,900 円	13,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,900 円	13,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 294,244 円　（　　　　　　 1,988 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 92.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,009,140 円（　　　　　 6,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,528,075 円
②総費用	294,244 円
③純収益　①－②	1,233,831 円
④建物等に帰属する純収益	1,009,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	224,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	218,220 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,474 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,074,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

尾張旭 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	尾張旭市向町三丁目１３番６	1810001141612-0000
2	尾張旭市向町三丁目１３番７	1810000047691-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
尾張旭 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尾張旭 -10

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　中村　伸二

TEL.

鑑定評価額

18,800,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尾張旭市向町３丁目１３番６外				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	尾張旭 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

尾張旭駅西方

700m

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測さ
れる。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は尾張旭市内の名鉄瀬戸線沿線の住宅地域である。近隣地域は最寄駅徒歩圏内に位置し、熟成した市街地を
形成している。周辺地域では細分化が進みつつあり建売住宅も見られる。需要者の中心は尾張旭市の居住者又は建売等
を行う不動産業者である。当該地域の需要は比較的に堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地価額で１５００万
円～２０００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円～４０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は尾張旭市内の類似性のある取引事例を採用したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は
高い。一方、周辺地域には賃貸用建物も見られるため収益還元法を適用したが低位に求められた。近隣地域は住宅地域
で、自用目的の取引が中心であり、居住の快適性等が重視されて価格が形成されるものと思料される。したがって、実
証的な比準価格を標準として、収益価格を参考にして、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　尾張旭 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 135,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[109.9]

[100.0]
100

127,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の先行きは海外景気の下振れ、物価上昇
、金利変動等の影響が懸念される。不動産市
場では、利便性の良い住宅地域を中心に需要
は根強い。

最寄駅への接近性が良好な住宅地域であり、
地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

尾張旭 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ尾張旭０５２４ -521	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西10m、角地		１住居高度地区最高23m 地区計画等 (70,200)
b	Ａ尾張旭０６２９ -5	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区画街路、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,200)
c	Ａ尾張旭０５２４ -510	尾張旭市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
d	Ａ尾張旭０６２９ -28	尾張旭市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,167	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	205,669	100 [ 103.0]	199,679	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	200,000
b	(　 ) 117,235	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	110,223	100 [ 75.8]	145,413		145,000
c	(　 ) 127,049	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	125,475	100 [ 108.9]	115,220		115,000
d	(　 ) 127,378	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	131,974	100 [ 103.0]	128,130		128,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

尾張旭 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため、非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,495,065	313,080	1,181,985	1,020,960	161,025	（　0.9732） 156,710	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,644,419 円　　　　（　 24,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾張旭 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	52.99	Ｗ2	92.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	10.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	92.74	100.0	92.74	1,359	126,000	2.0	252,000
							1.0	126,000
～

～

～

～

計		92.74	100.0	92.74		126,000		252,000
								126,000

⑨年額支払賃料	126,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,512,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,512,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 60,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,451,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,419 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 126,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 41,126 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,495,065 円　　　　（　 10,102 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ尾張旭賃貸２０　　　　-24	1,922 ( 1,867)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	1,664	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,359 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ尾張旭賃貸２０　　　　-37	1,077 ( 1,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,140
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾張旭 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	57,600 円	14,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	60,480 円	1,512,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 122,400 円	14,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,400 円	14,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 313,080 円　（　　　　　　 2,115 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,400,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 92.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,020,960 円（　　　　　 6,898 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,495,065 円
②総費用	313,080 円
③純収益　①－②	1,181,985 円
④建物等に帰属する純収益	1,020,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	161,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,710 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,059 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,644,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

尾張旭 -10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	尾張旭市向町三丁目１３番６	1810001141612-0000
2	尾張旭市向町三丁目１３番７	1810000047691-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考