鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
尾張旭 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尾張旭 -5

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　中村　伸二

TEL.

鑑定評価額

27,500,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尾張旭市東印場町３丁目１１番２				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）
	1:1.2	住宅ＲＣ3	一般住宅が建ち並ぶ区画整理済みの住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	旭前 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

旭前駅南方

750m

法令

規制

１中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とするほぼ熟成した住宅地域である。特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移す
るものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は尾張旭市内の名鉄瀬戸線沿線の住宅地域である。近隣地域は熟成した市街地を形成しているが、一方で細
分化が進みつつあり建売住宅も見られる。需要者の中心は尾張旭市の居住者又は建売等を行う不動産業者である。当該
地域の需要は比較的に堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地価額で１５００万円～２５００万円程度、新築戸
建住宅で３５００万円～４０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は尾張旭市内の類似性のある取引事例を採用したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は
高い。一方、周辺地域には賃貸用建物も見られるため収益還元法を適用したが低位に求められた。近隣地域は住宅地域
で、自用目的の取引が中心であり、居住の快適性等が重視されて価格が形成されるものと思料される。したがって、実
証的な比準価格を標準として、収益価格を参考にして、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　尾張旭（県） -7            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    137,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の先行きは海外景気の下振れ、物価上昇
、金利変動等の影響が懸念される。不動産市
場では、利便性の良い住宅地域を中心に需要
は根強い。

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要
因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

尾張旭 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ尾張旭０６２９ -10	尾張旭市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居高度地区最高23m (60,200)
b	Ａ尾張旭０５２９ -519	尾張旭市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
c	Ａ尾張旭０５２９ -513	尾張旭市		建付地	（　）	袋地等	東6m市道、中間画地		１住居高度地区最高23m (60,200)
d	Ａ尾張旭０６２９ -33	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,150)
e	Ａ尾張旭０６２９ -34	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 112,171	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,068	100 [ 90.0]	125,631	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 98,089	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	102,943	100 [ 100.9]	102,025		102,000
c	(　 ) 134,570	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	160,534	100 [ 102.9]	156,010		156,000
d	(　 ) 129,907	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	130,686	100 [ 90.0]	145,207		145,000
e	(　 ) 150,977	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,581	100 [ 100.0]	151,581		152,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

尾張旭 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,793,983	537,811	2,256,172	1,931,160	325,012	（　0.9712） 315,652	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	7,340,744 円　　　　（　 37,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾張旭 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.10	Ｗ2	175.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	198 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建の賃貸テラスハウス（総戸数２戸）を想定した。各戸の賃貸面積は８７．５０㎡である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

各戸の階段部分を含め全て賃貸面積のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	175.00	100.0	175.00	1,397	244,475	3.0	733,425
							0.0	0
～

～

～

～

計		175.00	100.0	175.00		244,475		733,425
								0

⑨年額支払賃料	244,475 円　×　12ヶ月　＝　 2,933,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,933,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 146,685 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,787,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	733,425 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,793,983 円　　　　（　 14,111 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ尾張旭賃貸０４　　　　-25	1,344 ( 1,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	1,435	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,397 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ尾張旭賃貸２０　　　　-1	1,359 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	1,382
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾張旭 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,400 円	26,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	88,011 円	2,933,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,100 円	26,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,600 円	26,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 537,811 円　（　　　　　　 2,716 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 175.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,931,160 円（　　　　　 9,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,793,983 円
②総費用	537,811 円
③純収益　①－②	2,256,172 円
④建物等に帰属する純収益	1,931,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	325,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	315,652 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,594 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,340,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

尾張旭 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	尾張旭市東印場町三丁目１１番２	1810000051419-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
尾張旭 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

尾張旭 -5

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　小椋　真一郎

TEL.

鑑定評価額

27,500,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	尾張旭市東印場町３丁目１１番２				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）
	1:1.2	住宅ＲＣ3	一般住宅が建ち並ぶ区画整理済みの住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	旭前 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

旭前駅南方

750m

法令

規制

１中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とする住環境の良好な住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状を基調とし
つつ安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、尾張旭市を中心に隣接市を含む名鉄瀬戸線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、自己利用での取得
を目的とする市内または隣接市在住の一次取得者層のほか、買替え層も見込まれる。最寄駅から徒歩圏内の生活利便性
が良好な住宅地域であるため、需要は堅調である。市場における中心価格帯は土地は総額で２，５００万円前後、新築
戸建住宅は４，０００万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した事例は類似地域内の住宅地に係る事例で適切に補修正
、要因比較を行っており客観性が高い。一方、収益価格は、投資採算性を反映した価格であるが、周辺地域は賃貸アパ
ート等が見られるものの賃貸需要が旺盛なエリアではないため低位に試算された。したがって、本件では比準価格を採
用し、収益価格を参考に留め、他の標準地とのバランス検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済が正常化に向かう中、不動産市況は概ね
堅調に推移している。ただし、今後は長期金
利の動向等に注視を要する。

地域要因に特段の変動要因は認められない。
生活利便性の良好な地域であり、地価水準は
上昇傾向にて推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

尾張旭 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ尾張旭０６２９ -33	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,150)
b	Ａ尾張旭０５２４ -514	尾張旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,150)
c	Ａ尾張旭０５２９ -521	尾張旭市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、西6m、角地		１中専高度地区最高20m (60,150)
d	Ａ尾張旭０６２９ -10	尾張旭市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居高度地区最高23m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,907	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	130,686	100 [ 85.0]	153,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 134,180	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	136,040	100 [ 99.9]	136,176		136,000
c	(　 ) 137,809	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.4]	124,077	100 [ 90.9]	136,498		136,000
d	(　 ) 112,171	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,068	100 [ 85.0]	133,021		133,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

尾張旭 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,811,374	579,068	2,232,306	1,909,380	322,926	（　0.9712） 313,626	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	7,293,628 円　　　　（　 36,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

尾張旭 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.10	Ｗ2	175.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	198 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建、総戸数２戸の賃貸テラスハウスを想定。１～２階を専用使用し、各戸の賃貸面積は約８７．５㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

賃貸面積に各戸の階段部分も含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	175.00	100.0	175.00	1,345	235,375	1.0	235,375
							1.0	235,375
～

～

～

～

計		175.00	100.0	175.00		235,375		235,375
								235,375

⑨年額支払賃料	235,375 円　×　12ヶ月　＝　 2,824,500 円
⑩a共益費（管理費）	40 円／㎡　×　 175.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 84,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,908,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,763,075 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	235,375 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 235,375 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 46,063 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,811,374 円　　　　（　 14,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ尾張旭賃貸０４　　　　-27	1,092 ( 1,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 83.3]	100 [100.0]	1,457	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,345 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ尾張旭賃貸２０　　　　-8	1,508 ( 1,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.2]	100 [100.0]	1,344
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

尾張旭 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,900 円	26,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	159,968 円	2,908,500　×　　　　 5.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 223,500 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 579,068 円　（　　　　　　 2,925 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 175.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0756 × 40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,909,380 円（　　　　　 9,643 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,811,374 円
②総費用	579,068 円
③純収益　①－②	2,232,306 円
④建物等に帰属する純収益	1,909,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	322,926 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	313,626 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,584 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,293,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

尾張旭 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	尾張旭市東印場町三丁目１１番２	1810000051419-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考