別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
尾張旭 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾張旭 -4 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　智子   TEL.
鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾張旭市東栄町２丁目４番８
 ②地積
　(㎡)		 167  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が多い区画
整然とした住宅地域
 北8m市道 水道、ガス、下水 三郷

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　８
ｍ市道		 交通

施設		 三郷駅北方

350m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を主とする熟成した住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面ほぼ現状を維持すると予測
する。最寄駅に近接しており需給動向は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、尾張旭市を中心に隣接市を含む名鉄瀬戸線沿線の住宅地域であり、特に名鉄三郷駅周辺の住宅地と価格
牽連性が強い。需要者の中心は、市内または隣接市に居住する一次取得者層である。最寄駅から徒歩圏内に位置し、起
伏が少ない地勢であること等から、宅地需要は堅調に推移している。土地は総額１，５００万円～２，０００万円程度
、新築戸建住宅は３，５００万円～４，０００万円程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅に近い住宅地域であり、取引事例比較法と収益還元法を併用した。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価
格である。採用事例は類似地域の住宅地に係る事例で適切に補修正を行っており客観性が高い。一方、収益価格は、投
資採算性を反映した価格であるが、周辺地域は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。よ
って、比準価格を採用し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾張旭 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[119.5]		 [100.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は微増、土地取引件数は増加傾向
。地域の景況感は持ち直しの様相。建築費等
上昇の影響を受けるも、好立地の宅地需要は
維持されている。

地域要因に特段の変動はみられない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾張旭 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ尾張旭０
６２４
-11		 尾張旭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高20m
(60,200)
b Ａ尾張旭０
６２４
-17		 尾張旭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(60,200)
c Ａ尾張旭０
６２４
-16		 尾張旭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m未舗装区
画街路、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,150)
d Ａ尾張旭０
６２４
-9		 尾張旭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.6m市道
、南東5.6m、
角地
１低専
地区計画等
(60,100)
e Ａ尾張旭０
５２４
-33		 尾張旭市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東6m区画街
路、南6m、
角地
１中専
高度地区最高15m
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,678  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
107,038 		 100
[  92.2]
116,093 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
122,828  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
116,170 		 100
[  97.0]
119,763 
120,000 
c (　           ) 
130,178  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
122,270 		 100
[ 105.6]
115,786 
116,000 
d (　           ) 
81,645  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
82,967 		 100
[  73.0]
113,653 
114,000 
e (　           ) 
123,779  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
117,705 		 100
[ 104.6]
112,529 
113,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



尾張旭 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,556,299 
555,932 
2,000,367 
1,815,000 
185,367 		 （　0.9712）
180,028 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      4,186,698 円　　　　（　     25,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尾張旭 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.65 Ｗ2 159.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   167 ㎡      9.3 m x   18.4 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建、総戸数２戸の賃貸テラスハウスを想定。１～２階を専用使用し、各戸の賃貸面積は約８０㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 賃貸面積に各戸の階段部分も含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
79.65 
100.0 
79.65 
1,331 
106,000 		 1.0  106,000 
1.0  106,000 
一括
 1～ 2		 住宅
79.65 
100.0 
79.65 
1,331 
106,000 		 1.0  106,000 
1.0  106,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
159.30 
100.0 
159.30 

212,000 		 212,000 
212,000 
⑨年額支払賃料        212,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,544,000 円 
⑩a共益費（管理費）              38 円／㎡　×　     159.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　          72,641 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,616,641 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       130,832 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,485,809 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           212,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          212,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          68,476 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,556,299 円　　　　（　        15,307 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ尾張旭賃貸２
０
　　　　-35		 1,442  
(   1,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,373 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,331 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ尾張旭賃貸０
４
　　　　-26		 1,191  
(   1,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,393 
c Ｂ尾張旭賃貸２
０
　　　　-8		 1,508  
(   1,407) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,338 
尾張旭 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 75,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 130,832 円  　　　        2,616,641　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,000 円  　　　　     25,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,000 円  　　　　     25,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         555,932 円　（　　　　　　         3,329 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     159.30 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 40 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,815,000 円  
（　　　　　        10,868 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,556,299 円      
②総費用 555,932 円      
③純収益　①－② 2,000,367 円      
④建物等に帰属する純収益 1,815,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 185,367 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 180,028 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,078 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,186,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尾張旭 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾張旭市東栄町二丁目４番８
 1810000040104-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
尾張旭 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尾張旭 -4 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　杤本　正樹   TEL.
鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尾張旭市東栄町２丁目４番８
 ②地積
　(㎡)		 167  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が多い区画
整然とした住宅地域
 北8m市道 水道、ガス、下水 三郷

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 三郷駅北方

350m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、今後も現状の地域性を継続するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄瀬戸線沿線の尾張旭市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は、市内居住の一次取得者及び不動産業
者が多くを占める。周辺は最寄り駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地であることから、需要は強含みである。土地は１
８００万円～２２００万円程度、新築分譲戸建は３５００万円～４０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益物件としては賃貸マンション・アパート等が賃貸される程度で、自用目的の取引が中心的であり、収益性が価格に
影響を及ぼす地域とは言い難い。一方、取引事例に基づく比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められた
ものであり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代
表標準地からの検討を行い、地価の動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尾張旭 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[119.5]		 [100.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰、金利の先高観により不動産に
対する投資マインドは、より慎重になってい
る。物価高に対して賃金の上昇に期待がかか
っている。

特別な地域要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尾張旭 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ尾張旭０
６２４
-11		 尾張旭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高20m
(60,200)
b Ａ尾張旭０
５２４
-516		 尾張旭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4.1m私道
、中間画地
１低専

(60,150)
c Ａ尾張旭０
５２４
-27		 尾張旭市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(60,100)
d Ａ尾張旭０
６２４
-19		 尾張旭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
南6m、角地
１中専
高度地区最高15m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,678  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
107,038 		 100
[  89.2]
119,998 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
120,000 
b (　           ) 
71,791  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.8]
77,748 		 100
[  70.7]
109,969 
110,000 
c (　           ) 
82,286  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
84,637 		 100
[  76.7]
110,348 
110,000 
d (　           ) 
158,761  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.4]
142,376 		 100
[  99.9]
142,519 
143,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 +12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



尾張旭 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であるため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,679,160 
621,636 
2,057,524 
1,864,670 
192,854 		 （　0.9732）
187,686 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      4,364,791 円　　　　（　     26,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尾張旭 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.65 Ｗ2 159.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   167 ㎡      9.3 m x   18.4 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建てのテラスハウスを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各棟一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 居宅
79.65 
100.0 
79.65 
1,433 
114,138 		 2.0  228,276 
0.0  0 
一括
 1～ 2		 居宅
79.64 
100.0 
79.64 
1,433 
114,124 		 2.0  228,248 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
159.29 
100.0 
159.29 

228,262 		 456,524 
0 
⑨年額支払賃料        228,262 円　×　12ヶ月　＝　       2,739,144 円 
⑩a共益費（管理費）              40 円／㎡　×　     159.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　          76,459 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,815,603 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       140,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,674,823 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           456,524 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,337 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,679,160 円　　　　（　        16,043 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ尾張旭賃貸０
４
　　　　-25		 1,344  
(   1,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,493 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,435 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,433 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ尾張旭賃貸２
０
　　　　-35		 1,442  
(   1,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]
1,376 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尾張旭 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 131,500 円  　　　　     26,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 168,936 円  　　　        2,815,603　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      223,500 円  　　　　     26,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,300 円  　　　　     26,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,300 円  　　　　     26,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         621,636 円　（　　　　　　         3,722 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     159.29 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0709     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0756 ×  40 ％　＋ 0.0919 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,864,670 円  
（　　　　　        11,166 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,679,160 円      
②総費用 621,636 円      
③純収益　①－② 2,057,524 円      
④建物等に帰属する純収益 1,864,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 192,854 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 187,686 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,364,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尾張旭 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尾張旭市東栄町二丁目４番８
 1810000040104-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考