別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
知立 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
知立 5-3 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳   TEL.
鑑定評価額 54,700,000 円  １㎡当たりの価格 288,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知立市栄１丁目１番
(知立駅周辺７街区２６)		 ②地積
　(㎡)		 190  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)
台形
1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6		 中低層の店舗が多い
区画整理中の駅前の
商業地域		 南西13.4m市道、東側道 水道、ガス、下水 知立

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 知立駅周辺土地区画整理事業
地内にある。		 街

路		 １３．４ｍ市道 交通

施設		 知立駅北東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 知立駅周辺土地区画整理事業により駅前広場、駅周辺の街路等の整備がさらに進められるものと予測される。商
業地需要は強含みであり、地価は上昇することが予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    291,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    201,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は知立市及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は低層店舗や中高層店舗・事務所を営むことを目的と
した地元の企業法人、全国規模で投資、事業を展開する法人である。知立駅周辺土地区画整理事業と相まって、駅前商
業地の市場競争力及び需要は相当に強い。商業地の供給は限定的であり、需要者の業種によって求められる立地、規模
はまちまちであり単価及び総額の振れ幅も大きいため、土地取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場の実態を反映しており実証的である。周囲には賃貸店舗等が見られるものの、土地取引自体は自用
目的が中心となっており、比準価格は取引価格を決定する指標として説得力が高い。対象標準地において店舗兼事務所
ビルの賃貸を想定したものの賃貸市場は土地価格に見合う水準まで成熟しておらず、収益価格はやや低位に試算された
。そこで、比準価格を重視し収益価格を関連付けて代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　知立 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    177,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 70.1]		 [110.0]
100		 288,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 知立市は名鉄線や国道１号、２３号等が整備
された利便性の高いベッドタウンであり、周
辺市へのアクセスも良く郊外まで地価動向は
堅調である。

知立駅付近では開かずの踏切解消に向けて鉄
道高架化が段階的に進んでいる。商業地需要
は相当に強含みであり、地価は上昇している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 知立 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ知立０５
４２
-511		 知立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m市道、
南西6m、角地
商業

(100,400)
b Ａ安城０６
３７
-14		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
北西8m、角地
近商

(100,200)
c Ａ安城０６
４５
-1		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南6m、角地
１住居

(70,200)
d Ａ豊田０６
３８
-23		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西30m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e Ａ豊田０５
１８
-526		 豊田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m市道、
東5m、角地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
176,478  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
177,655 		 100
[  71.1]
249,866 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
275,000 
b (　           ) 
232,930  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
231,599 		 100
[  80.5]
287,701 
316,000 
c (　           ) 
192,612  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
190,778 		 100
[  71.8]
265,708 
292,000 
d (　           ) 
218,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
223,668 		 100
[  86.3]
259,175 
285,000 
e (　           ) 
236,991  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
234,283 		 100
[  89.4]
262,062 
288,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    291,000 円／㎡]  



知立 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,408,178 
4,038,229 
13,369,949 
11,605,600 
1,764,349 		 （　0.9309）
1,642,432 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     38,196,093 円　　　　（　    201,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
知立 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 124.67 ＲＣ6 748.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   190 ㎡     11.4 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  13.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、店舗フロア貸し。２～６階、事務所フロア貸し。 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.67 
70.1 
87.35 
3,296 
287,906 		 5.0  1,439,530 
1.0  287,906 

 2～ 6		 事務所
124.67 
76.0 
94.78 
2,637 
249,935 		 5.0  1,249,675 
1.0  249,935 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
748.02 
75.0 
561.25 

1,537,581 		 7,687,905 
1,537,581 
⑨年額支払賃料      1,537,581 円　×　12ヶ月　＝　      18,450,972 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     561.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,450,972 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,476,078 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,974,894 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,687,905 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,729 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,537,581 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         362,555 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,408,178 円　　　　（　        91,622 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ知立賃貸３４
　　　　-509		 2,660  
(   2,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.4]		 100
[120.0]
2,918 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,704 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,637 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ知立賃貸４２
　　　　-504		 2,270  
(   2,224) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 83.5]		 100
[120.0]
2,490 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
知立 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 890,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 553,529 円  　　　       18,450,972　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      423,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,815,600 円  　　　　    178,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       178,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       178,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,038,229 円　（　　　　　　        21,254 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 178,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 229,000 円／㎡　×　     748.02 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,605,600 円  
（　　　　　        61,082 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,408,178 円      
②総費用 4,038,229 円      
③純収益　①－② 13,369,949 円      
④建物等に帰属する純収益 11,605,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,764,349 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,642,432 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,196,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     201,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 知立 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知立市栄一丁目１番
 1827005187921-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
知立 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
知立 5-3 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也   TEL.
鑑定評価額 54,500,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知立市栄１丁目１番
(知立駅周辺７街区２６)		 ②地積
　(㎡)		 190  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)
台形
1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6		 中低層の店舗が多い
区画整理中の駅前の
商業地域		 南西13.4m市道、東側道 水道、ガス、下水 知立

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 知立駅周辺土地区画整理事業
が施行中		 街

路		 １３．４ｍ市道 交通

施設		 知立駅北東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 知立駅周辺整備事業のうち連続立体交差事業の一部が高架化され工事が前進している。駅を中心とした基盤整備
と利便性や快適性の向上から、地価は上昇が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    287,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中低層の店舗や事務所が建ち並ぶ駅前、あるいは繁華性の程度が高い主要道路沿いの商業地域である。主
な需要者の属性は不動産開発業者、あるいは市内又は隣接市に拠点を置く事業法人である。知立駅周辺整備事業が全て
終わるまでまだ相当の期間を残しているが、交通渋滞の解消や利便性向上、開放的な街並みの形成に対する期待から、
地価水準は上昇基調が継続している。商業地で取引される土地の価格帯は個別性が強いため、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法と収益還元法を適用して試算した。建築コストの上昇等から収益価格は比準価格より低位に求められた
。郊外の商業地域において土地の価格は投資効率を重視した収益価格より近隣地域や類似地域での取引価格を指標とし
て形成される傾向が強い。比準価格は取引当事者の属性や市場の動向を反映した実証的な試算価格であることから当該
価格を妥当と判断し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　知立 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    177,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 70.1]		 [110.0]
100		 288,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    259,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 半導体不足の緩和や生産台数の回復から、自
動車部品の大手企業では業績の回復が鮮明で
あり、市内の地価水準を押し上げる一因とな
っている。

土地区画整理事業以外にも知立駅周辺では連
続立体交差事業が進捗しており、利便性の向
上に対する期待から地価水準は上昇基調が継
続している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 知立 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ知立０６
３４
-1		 知立市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ刈谷０５
３１
-3		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ安城０５
３３
-514		 安城市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東22m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
d Ａ安城０５
３７
-519		 安城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西12m市道、
南東8m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
188,928  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
191,762 		 100
[  72.9]
263,048 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
289,000 
b (　           ) 
201,735  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
220,295 		 100
[  80.0]
275,369 
303,000 
c (　           ) 
203,668  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
216,834 		 100
[  83.2]
260,618 
287,000 
d (　           ) 
190,098  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
201,504 		 100
[  82.5]
244,247 
269,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    287,000 円／㎡]  



知立 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,729,061 
3,960,042 
12,769,019 
11,410,000 
1,359,019 		 （　0.9309）
1,265,111 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     29,421,186 円　　　　（　    155,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
知立 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 124.67 ＲＣ6 748.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   190 ㎡     11.4 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  13.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～６階は事務所を想定 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.67 
70.1 
87.35 
3,043 
265,806 		 5.0  1,329,030 
1.0  265,806 

 2～ 6		 事務所
124.67 
76.0 
94.78 
2,536 
240,362 		 5.0  1,201,810 
1.0  240,362 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
748.02 
75.0 
561.25 

1,467,616 		 7,338,080 
1,467,616 
⑨年額支払賃料      1,467,616 円　×　12ヶ月　＝　      17,611,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     561.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,611,392 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,408,911 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,202,481 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,338,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,510 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,467,616 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         459,070 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,729,061 円　　　　（　        88,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ知立賃貸３６
　　　　-514		 2,375  
(   2,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,778 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,618 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,536 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ知立賃貸３６
　　　　-505		 1,769  
(   1,668) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,457 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
知立 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 875,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 528,342 円  　　　       17,611,392　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      421,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,785,000 円  　　　　    175,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,960,042 円　（　　　　　　        20,842 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 175,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     748.02 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,410,000 円  
（　　　　　        60,053 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,729,061 円      
②総費用 3,960,042 円      
③純収益　①－② 12,769,019 円      
④建物等に帰属する純収益 11,410,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,359,019 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,265,111 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,658 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,421,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     155,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 知立 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知立市栄一丁目１番
 1827005187921-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考