令和6年1月15日　提出 知立 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知立 -11 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　田代　徳恵   TEL.

鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知立市新池２丁目４９番５ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 牛田 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 牛田駅北西方 590m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とし、共同住宅等が見られる地域である。住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はなく 、現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は知立市を中心とする周辺市の住宅地域である。需要者の中心は西三河地域に勤務する一次取得者である。 街区の整然性、市中心部への接近性等が評価されている。周辺は最寄駅から徒歩圏にある区画整然とした住宅地域であ り、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地２５００万円～３０００万円、新築戸建分譲４０００ 万円～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は多数の信頼性有する取引事例に基づいた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。また、比準価格決 定に係る各取引事例の斟酌の程度も適切であり、地域の実勢に相応した説得力を有する価格である。収益価格は、画地 条件から経済合理性を有する賃貸建物の想定が困難であるため、適用を断念した。したがって、比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知立 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    169,000 円／㎡ [107.7] 100 100 [103.0] 100 [111.1] [101.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材高騰による建物価格の上昇など先行きに 不透明感はあるが、自動車関連企業の業績は 好調であり、需要は堅調に推移している。 地域要因に特段の変動はないが、最寄駅に近 い成熟した住宅地域で、地価は堅調に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％