別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
知多 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
知多 5-3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　白井　信之   TEL.
鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知多市八幡字筒岡１５番１外
 ②地積
　(㎡)		 497  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 店舗

ＲＣ2		 中規模の小売店舗等
が見られる路線商業
地域		 北西20m市道、北東側道 水道、ガス、下水 寺本

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 寺本駅南東方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域で、特段の大きな変動要因はなく、当面は現状のままで推移していくものと予測さ
れる。一定の需要が見込まれるため、地価はやや上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、知多市を中心に近隣市町内に存する商業地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する店舗、営
業所等を営む個人又は法人である。近隣地域は、郊外部に位置する中規模の小売店舗等が見られる路線商業地域で、商
業地域としての競争力の程度は中位程度で、一定の需要が見込まれ、新型コロナウィルス感染症の影響も落ち着いてお
り、地価はやや上昇傾向にある。中心となる価格帯は、業種や事業規模によって異なるため、その把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域においては、賃貸物件も若干見られる
が、商業事業者向けの賃貸市場にかかる成熟の程度は総じて低く、自用目的の取引が中心であることから、比準価格が
最も説得力を有する。したがって、実際の取引に基づいて市場性を反映して規範性の高い比準価格を採用し、収益価格
は参考に留め、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　知多 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    100,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.5]		 [100.0]
100		 94,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあり、知多市商業地の需要
も持ち直しつつあり、新型コロナウィルス感
染症の影響も落ち着き、地価はやや上昇傾向
にある。

地域要因に大きな変動はなく、当市と隣接市
を結ぶ主要幹線道路に沿接する地域であり、
一定の需要が見込まれるため、地価はやや上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.5
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 知多 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ知多０６
１７
-12		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.4m国道
、中間画地
２住居

(70,200)
b Ａ知多０５
１７
-25		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11.8m県道、
中間画地
準住居

(70,200)
c Ａ知多０６
２０
-17		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d Ａ知多０５
０９
-18		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東20m県道、
中間画地
２中専

(70,200)
e Ａ知多０５
０９
-519		 知多市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東20m市道、
中間画地
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,894  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
89,961 		 100
[  90.9]
98,967 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
99,000 
b (　           ) 
59,848  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
59,848 		 100
[  79.8]
74,997 
75,000 
c (　           ) 
60,489  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.0]
93,804 		 100
[  98.9]
94,847 
94,800 
d (　           ) 
64,348  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
69,943 		 100
[  79.2]
88,312 
88,300 
e (　     62,961) 
95,395  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
96,826 		 100
[  99.0]
97,804 
97,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,000 円／㎡]  



知多 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,929,288 
1,909,211 
7,020,077 
5,872,500 
1,147,577 		 （　0.9718）
1,115,215 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     23,727,979 円　　　　（　     47,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
知多 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 225.00 Ｓ2 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   497 ㎡     21.0 m x   24.3 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階：事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.00 
100.0 
225.00 
1,983 
446,175 		 5.0  2,230,875 
3.0  1,338,525 

 2～ 2		 事務所
225.00 
100.0 
225.00 
1,448 
325,800 		 3.0  977,400 
2.0  651,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

771,975 		 3,208,275 
1,990,125 
⑨年額支払賃料        771,975 円　×　12ヶ月　＝　       9,263,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,263,700 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       741,096 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,522,604 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,208,275 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,516 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,990,125 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         377,168 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,929,288 円　　　　（　        17,966 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ知多賃貸１４
　　　　-505		 2,324  
(   2,318) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.5]		 100
[120.2]		 100
[100.0]
2,068 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,093 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,983 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ知多賃貸０９
　　　　-508		 1,664  
(   1,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,061 
c Ｂ知多賃貸０９
　　　　-512		 1,952  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.5]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,149 
知多 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 405,000 円  　　　　     81,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 277,911 円  　　　        9,263,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      375,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      688,500 円  　　　　     81,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,000 円  　　　　     81,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,000 円  　　　　     81,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,909,211 円　（　　　　　　         3,841 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,872,500 円  
（　　　　　        11,816 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,929,288 円      
②総費用 1,909,211 円      
③純収益　①－② 7,020,077 円      
④建物等に帰属する純収益 5,872,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,147,577 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,115,215 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,244 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,727,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 知多 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知多市八幡字筒岡１５番１
 1802005118914-0000
2 　知多市八幡字筒岡１５番５
 1802005118918-0000
3 　知多市八幡字筒岡１６番１
 1802005118919-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
知多 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
知多 5-3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　住井　雄一郎   TEL.
鑑定評価額 46,300,000 円  １㎡当たりの価格 93,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知多市八幡字筒岡１５番１外
 ②地積
　(㎡)		 497  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 店舗

ＲＣ2		 中規模の小売店舗等
が見られる路線商業
地域		 北西20m市道、北東側道 水道、ガス、下水 寺本

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 寺本駅南東方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 知多市北部の路線商業地域で、新規の店舗出店は見られない。当面は現状のまま推移していくものと予測される
。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は主に知多市内及び隣接市町の商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者及び各種法人のほか、
全国的に事業展開を行っている企業等である。正面道路は大規模住宅団地と東海市方面を結ぶ準幹線道路で車両通行量
は多く、顧客誘引力がある中規模食品スーパーが立地しているほか、背後人口の状況も良好であることから地価は微増
傾向にある。画地規模、用途等により価格水準は多様であり中心的な価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は知多市内の商業地の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求
められた市場性を反映した価格である。収益価格は各種想定事項の如何でその精度が左右されるという側面からやや低
位な価格となった。商業地域内に位置するが、比準価格を重視するのが不動産市場の実態を反映していると判断される
。以上より比準価格を重視し収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　知多 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    100,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 92,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況が全体的に堅調にある中で、市内
商業地需要もその動向と同様の推移を示して
いる。


新規出店等はなく地域要因に特段の変動は認
められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 知多 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ知多０５
１７
-1		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西20m市道、
南3m、角地
２中専

(70,200)
b Ａ知多０６
２０
-17		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ａ知多０５
０９
-18		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東20m県道、
中間画地
２中専

(70,200)
d Ａ知多０６
１７
-12		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.4m国道
、中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,317  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
96,785 		 100
[  99.9]
96,882 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,900 
b (　           ) 
60,489  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.0]
93,804 		 100
[  95.1]
98,637 
98,600 
c (　           ) 
64,348  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
69,943 		 100
[  89.1]
78,499 
78,500 
d (　           ) 
88,894  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
89,961 		 100
[  87.9]
102,345 
102,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,000 円／㎡]  



知多 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,319,325 
1,672,857 
6,646,468 
5,546,250 
1,100,218 		 （　0.9718）
1,069,192 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     22,748,766 円　　　　（　     45,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
知多 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 225.00 Ｓ2 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   497 ㎡     21.0 m x   24.3 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ及び２Ｆそれぞれを店舗及び事務所としてのフロア貸しと想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.00 
100.0 
225.00 
1,827 
411,075 		 5.0  2,055,375 
3.0  1,233,225 

 2～ 2		 事務所
225.00 
100.0 
225.00 
1,370 
308,250 		 3.0  924,750 
2.0  616,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

719,325 		 2,980,125 
1,849,725 
⑨年額支払賃料        719,325 円　×　12ヶ月　＝　       8,631,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,631,900 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       690,552 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,941,348 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,980,125 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,417 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,849,725 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         350,560 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,319,325 円　　　　（　        16,739 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ知多賃貸０９
　　　　-512		 1,952  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,962 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,929 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,827 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ知多賃貸１４
　　　　-502		 1,783  
(   1,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,895 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
知多 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 229,500 円  　　　　     76,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 258,957 円  　　　        8,631,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      381,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      650,200 円  　　　　     76,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        76,500 円  　　　　     76,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,500 円  　　　　     76,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,672,857 円　（　　　　　　         3,366 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,546,250 円  
（　　　　　        11,159 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,319,325 円      
②総費用 1,672,857 円      
③純収益　①－② 6,646,468 円      
④建物等に帰属する純収益 5,546,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,100,218 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,069,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,151 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,748,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 知多 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知多市八幡字筒岡１５番１
 1802005118914-0000
2 　知多市八幡字筒岡１５番５
 1802005118918-0000
3 　知多市八幡字筒岡１６番１
 1802005118919-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考