別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
知多 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
知多 5-1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一   TEL.
鑑定評価額 59,300,000 円  １㎡当たりの価格 88,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知多市新舞子東町２丁目１番５
 ②地積
　(㎡)		 669  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ2		 店舗のほかに一般住
宅等が混在する路線
商業地域		 西23m国道 水道、ガス、下水 新舞子

660m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 新舞子駅北東方

660m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として地域性が形成済みで、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価は新型コロナウイ
ルス感染症の影響も解消しつつあり、若干強含みに推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は知多市及び隣接市の幹線道路沿い等の路線商業地域である。主な需要者は同一需給圏内の事業者、広域的
に事業展開を行っている飲食店、小売店を営む法人等と考えられる。近隣地域は路線商業地域で、近年、中型・郊外型
店舗等の立地も増えつつあるが、定期借地が中心となってきており、総じて取引は少ない。また、業態及び大きな駐車
スペースの確保如何で必要な規模が変わるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は郊外型の中低層の店舗・事務所が多いものの、商業事業者向けの賃貸借市場の成熟の程度は未だ高くないと
判断され、収益価格は低く求められた。一方、比準価格は個別事情を含むものの、現下の市場実勢を反映した実証的価
格である。よって、これらの価格形成の基となる市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考に
留め、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　知多 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    100,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 [100.0]
100		 88,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による景気の先行
き不透明感は解消しつつあり、知多市商業地
の地価は若干強含みで推移している。


新舞子駅に近い国道沿いの商業地域で、不動
産需要の回復が認められるため、この１年間
での地価は若干上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 知多 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ知多０５
０９
-18		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東20m県道、
中間画地
２中専

(70,200)
b Ａ知多０６
１７
-34		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15.2m市
道、中間画地
１中専

(60,150)
c Ａ知多０５
０９
-519		 知多市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東20m市道、
中間画地
準住居

(70,200)
d Ａ知多０６
１７
-25		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
e Ａ知多０５
１７
-532		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北12.4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,348  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
69,943 		 100
[  83.7]
83,564 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,600 
b (　           ) 
104,036  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
99,030 		 100
[  93.6]
105,801 
106,000 
c (　     62,961) 
95,395  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
96,826 		 100
[ 109.1]
88,750 
88,800 
d (　           ) 
75,606  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,757 		 100
[  91.0]
83,249 
83,200 
e (　           ) 
60,336  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
62,799 		 100
[  76.4]
82,198 
82,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,700 円／㎡]  



知多 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地地域内にあり、積算価格は求められなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,860,553 
1,605,435 
6,255,118 
5,659,560 
595,558 		 （　0.9725）
579,180 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     12,870,667 円　　　　（　     19,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
知多 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 156.00 Ｓ3 468.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   669 ㎡     27.5 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロア貸し、２階以上はファミリータイプで平均専有面積約５２㎡と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
156.00 
100.0 
156.00 
1,942 
302,952 		 5.0  1,514,760 
3.0  908,856 

 2～ 3		 居宅
156.00 
100.0 
156.00 
1,126 
175,656 		 3.0  526,968 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
468.00 
100.0 
468.00 

654,264 		 2,568,696 
908,856 
⑨年額支払賃料        654,264 円　×　12ヶ月　＝　       7,851,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,851,168 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       666,493 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,664,675 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,568,696 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,632 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          908,856 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         172,246 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,860,553 円　　　　（　        11,750 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ知多賃貸１４
　　　　-504		 2,140  
(   2,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 100
[112.5]		 100
[100.0]
2,013 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,942 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ知多賃貸０９
　　　　-509		 2,688  
(   2,679) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,383 
c Ｂ知多賃貸１４
　　　　-502		 1,783  
(   1,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.5]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,771 
知多 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 398,000 円  　　　　     79,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 249,935 円  　　　        8,331,168　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      121,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      676,600 円  　　　　     79,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,600 円  　　　　     79,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,605,435 円　（　　　　　　         2,400 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     468.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,659,560 円  
（　　　　　         8,460 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,860,553 円      
②総費用 1,605,435 円      
③純収益　①－② 6,255,118 円      
④建物等に帰属する純収益 5,659,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 595,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 579,180 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          866 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,870,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 知多 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知多市新舞子東町二丁目１番５
 1802005049112-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
知多 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
知多 5-1 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　加藤　典利   TEL.
鑑定評価額 59,500,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 知多市新舞子東町２丁目１番５
 ②地積
　(㎡)		 669  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ2		 店舗のほかに一般住
宅等が混在する路線
商業地域		 西23m国道 水道、ガス、下水 新舞子

660m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ国道 交通

施設		 新舞子駅北東方

660m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域で、地域要因に特別の変動要因はなく、今後とも現状のまま推移していくものと予
測される。地価は回復傾向にあり堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は知多市及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者の多くは物販・飲食等
の沿道型商業施設を中心に小規模店舗事務所等を運営する中小事業者等であり、全国的に店舗展開する事業者も見られ
る。ただし需要者の土地取得意欲は高くなく定期借地等による需要が中心である。地価は回復傾向にあるが中心となる
価格水準は規模等により幅があり、概ね１㎡当たり７万円～１０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、採用した取引事例を十分吟味したもので信頼性の高い価格である。一方収益価格は、地価に見合う賃料水
準が形成されていないため、かなり低く試算された。近隣地域が国道沿いに各種店舗のほか住宅等が混在する路線商業
地域であることに鑑み、比準価格を標準に、収益価格を考量し、代表標準地との検討を踏まえ、過去１年間の地域の地
価動向及び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　知多 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    100,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 [100.0]
100		 88,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源高、円安等による物価上昇等の懸念材料
はあるが、住宅地、工業地の開発が多く見ら
れる等不動産市場は概ね堅調に推移している
。

幹線道路沿いの路線商業地域であり、交通量
も多く地価は堅調に推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 知多 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ知多０５
１７
-1		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西20m市道、
南3m、角地
２中専

(70,200)
b Ａ知多０５
０９
-519		 知多市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東20m市道、
中間画地
準住居

(70,200)
c Ａ知多０６
１７
-12		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.4m国道
、中間画地
２住居

(70,200)
d Ａ知多０６
２０
-17		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,317  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
96,785 		 100
[ 106.0]
91,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,300 
b (　     62,961) 
95,395  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
96,826 		 100
[ 108.2]
89,488 
89,500 
c (　           ) 
88,894  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
89,961 		 100
[  92.9]
96,836 
96,800 
d (　           ) 
60,489  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.0]
93,804 		 100
[ 108.3]
86,615 
86,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,300 円／㎡]  



知多 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,051,341 
1,651,534 
6,399,807 
5,823,090 
576,717 		 （　0.9725）
560,857 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     12,463,489 円　　　　（　     18,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
知多 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 156.00 Ｓ3 468.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   669 ㎡     27.5 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２、３階は住宅ファミリータイプ（平均賃貸面積約５２㎡）各３戸の店舗兼共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
156.00 
100.0 
156.00 
1,980 
308,880 		 4.0  1,235,520 
2.0  617,760 

 2～ 3		 住宅
156.00 
100.0 
156.00 
1,180 
184,080 		 2.0  368,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
468.00 
100.0 
468.00 

677,040 		 1,971,840 
617,760 
⑨年額支払賃料        677,040 円　×　12ヶ月　＝　       8,124,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,124,480 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       688,358 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,916,122 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,971,840 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,141 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          617,760 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         117,078 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,051,341 円　　　　（　        12,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ知多賃貸１４
　　　　-506		 1,259  
(   1,257) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.5]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,526 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,056 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,980 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ知多賃貸１４
　　　　-504		 2,140  
(   2,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,174 
c Ｂ知多賃貸１４
　　　　-502		 1,783  
(   1,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.5]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,001 
知多 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 409,500 円  　　　　     81,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 258,134 円  　　　        8,604,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      696,100 円  　　　　     81,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,900 円  　　　　     81,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,900 円  　　　　     81,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,651,534 円　（　　　　　　         2,469 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     468.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,823,090 円  
（　　　　　         8,704 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,051,341 円      
②総費用 1,651,534 円      
③純収益　①－② 6,399,807 円      
④建物等に帰属する純収益 5,823,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 576,717 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 560,857 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          838 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,463,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 知多 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　知多市新舞子東町二丁目１番５
 1802005049112-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考