令和6年1月15日　提出 知多 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   知多 -7 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　加藤　典利   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 知多市梅が丘１丁目１６４番 ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 古見 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 古見駅南東方 2.8km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、地域要因に特別の変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測され る。地価はやや強含みに推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄常滑線、河和線沿線の知多市を中心に概ね東海市から常滑市までの住宅地域。需要者の中心は、市内 に居住する一次取得者層であるが、隣接市町からの転入者も見られる。近隣地域は区画整然とした住宅地域で居住環境 は比較的良好であり、市中心部に近い住宅団地で住宅需要は相応にあり地価は堅調に推移している。土地のみの場合で １，５００～２，０００万円程度、新築戸建で３，５００万円程度までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等も見られる住宅地域であるが、対象標準地の規模等から経済合理的な収益物件の想定は困難なた め収益還元法の適用は行わなかった。比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼 性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去１年間の地域の地価動向及び 今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　知多 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [104.0] 100 [113.0] [100.0] 100 73,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源高、円安等による物価上昇等の懸念材料 はあるが、住宅地、工業地の開発が多く見ら れる等不動産市場は概ね堅調に推移している 。 区画整然とした住宅地域で相応の住宅需要が あり、地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％