別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大府 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大府 9-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　種村　大輔   TEL.
鑑定評価額 271,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大府市横根町子新田４番６外
 ②地積
　(㎡)		 5,064  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:3.5		 倉庫

Ｓ1		 中規模倉庫、工場等
が建ち並ぶ工業地域
 北西6.3m市道、背面道 水道、下水 大府

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ市道 交通

施設		 大府駅東方

2.6km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の既成流通業務地域であり、当面は現状の地域性を維持すると思われる。大工場や都市部へのアクセスが
良好であることから、地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は知多半島のほか、名古屋市南部や西三河地域を含む工業地域一円である。需要者は大手、中堅規模の物流
関連企業が中心と考えられる。近隣地域は自動車関連企業が集積しており、西三河方面や名古屋市内へのアクセスが良
好な立地であり、物流用地としての需要は高い。市内の工業地取引は少なく、相場は見出しにくい状況にあるものの、
近年では比較的高値の取引が散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の倉庫、工場としての利用が中心であり、市場価格は比準価格をベースに決定される傾向にある。一方
、収益価格は賃貸倉庫を想定し試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に求められた。以上
より、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大府 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.5]		 [100.0]
100		 52,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大府市の工業地は、自動車関連企業が集積す
る西三河方面、及び名古屋市内へのアクセス
が良好であることから、需要が堅調である。


地域要因に特段の変化はない。市内に工業用
地は少なく、手堅い需要が認められ、特に面
積が大きい土地に対しては、その傾向が強い
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大府 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ大府０５
０４
-535		 大府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.5m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b Ａ半田０６
２１
-36		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c Ａ常滑０５
１２
-522		 常滑市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.8m市道、
北東3.4m、
二方路
工業

(60,200)
d Ａ幸田０５
２２
-505		 額田郡幸田町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.6m町道
、北西3.3m、
南西3.5m、
三方路
｢調区｣ 

(60,200)
e Ａ港０５２
１
-13		 名古屋市港区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東33.3m市道、
北15m、西10m、
三方路
工専

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,736  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
47,281 		 100
[  94.4]
50,086 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
50,100 
b (　           ) 
54,222  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,198 		 100
[ 119.1]
46,346 
46,300 
c (　           ) 
45,745  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
47,820 		 100
[  87.1]
54,902 
54,900 
d (　           ) 
31,876  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
39,924 		 100
[  77.8]
51,316 
51,300 
e (　           ) 
31,402  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.7]
40,196 		 100
[  69.9]
57,505 
57,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -14.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,500 円／㎡]  



大府 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価を把握することが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,431,120 
7,708,168 
25,722,952 
19,484,500 
6,238,452 		 （　0.9725）
6,066,895 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    134,819,889 円　　　　（　     26,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大府 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 2,550.00 Ｓ1 2,550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   5,064 ㎡     36.0 m x  132.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の倉庫・事務所の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
2,550.00 
100.0 
2,550.00 
1,126 
2,871,300 		 5.0  14,356,500 
1.0  2,871,300 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,550.00 
100.0 
2,550.00 

2,871,300 		 14,356,500 
2,871,300 
⑨年額支払賃料      2,871,300 円　×　12ヶ月　＝　      34,455,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,455,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,722,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,732,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,356,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         136,387 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,871,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         561,913 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,431,120 円　　　　（　         6,602 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東浦賃貸０６
　　　　-901		 711  
(     709) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]
1,209 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,126 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ常滑賃貸１７
　　　　-902		 657  
(     655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 80.0]		 100
[107.5]
1,091 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大府 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,465,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,033,668 円  　　　       34,455,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,133,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,490,500 円  　　　　    293,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,708,168 円　（　　　　　　         1,522 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 293,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 115,000 円／㎡　×　   2,550.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 60 ％　＋　0.0675 ×  20 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,484,500 円  
（　　　　　         3,848 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,431,120 円      
②総費用 7,708,168 円      
③純収益　①－② 25,722,952 円      
④建物等に帰属する純収益 19,484,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,238,452 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,066,895 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,198 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,819,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大府 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大府市横根町子新田４番６
 1802000444239-0000
2 　大府市横根町子新田６番２
 1802000444245-0000
3 　大府市横根町子新田８番１
 1802000444249-0000
4 　大府市横根町子新田１２番１
 1802000444253-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大府 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大府 9-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　登   TEL.
鑑定評価額 271,000,000 円  １㎡当たりの価格 53,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大府市横根町子新田４番６外
 ②地積
　(㎡)		 5,064  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:3.5		 倉庫

Ｓ1		 中規模倉庫、工場等
が建ち並ぶ工業地域
 北西6.3m市道、背面道 水道、下水 大府

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．３ｍ市道 交通

施設		 大府駅東方

2.6km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、今後も現状維持で推移すると予測する。物流用地の需要は堅調で、今後の地価は
上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は，大府市を中心に愛知県内の工業地域である。主たる需要者は、愛知県内の製造業や流通業を営む中小法
人等が中心で、資本力を有する大手企業も見られる。当該地域は、幹線道路背後に位置し、大府市内及び周辺市町の大
工場が集積する工業地域及び高速道路等への交通アクセスも良好なため、物流用地を中心に需要は堅調で、地価は上昇
傾向にある。市場の中心的価格帯は、取引規模が一様でないため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中規模倉庫等が多い工業地域で、不動産の収益性により価格形成されるに至らない投資市場としては未成熟
な地域であり、収益用不動産の取引は少なく、収益価格は低位に試算された。一方、自用目的の事業用地等としての取
引が中心で、類似性の高い複数の取引事例から規範性ある比準価格が得られた。従って、市場実態を反映する比準価格
を重視して、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡、市場動向を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大府 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[116.4]		 [100.0]
100		 53,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰や金利先行き不透明感はあるも
のの、新型コロナの影響は収まり、経済情勢
及び不動産市況は堅調である。


地域要因に特段の変化はないが、交通アクセ
スが良好な工業地域で、地価は上昇傾向。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大府 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ常滑０５
１２
-522		 常滑市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.8m市道、
北東3.4m、
二方路
工業

(60,200)
b Ａ大府０５
０４
-535		 大府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.5m市道
、中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
c Ａ大府０６
０７
-23		 大府市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6.8m市道
、北東4.5m、
南西4.5m、
三方路
｢調区｣ 

(60,200)
d Ａ半田０６
１１
-5		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,745  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
47,820 		 100
[  92.5]
51,697 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
51,700 
b (　           ) 
37,736  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
47,281 		 100
[  97.1]
48,693 
48,700 
c (　     54,449) 
54,449  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,429 		 100
[  99.9]
55,484 
55,500 
d (　           ) 
38,988  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,392 		 100
[  69.3]
58,286 
58,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,500 円／㎡]  



大府 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,423,838 
7,725,610 
25,698,228 
19,484,500 
6,213,728 		 （　0.9725）
6,042,850 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    134,285,556 円　　　　（　     26,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大府 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 2,550.00 Ｓ1 2,550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   5,064 ㎡     36.0 m x  132.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平屋建て倉庫の１棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
2,550.00 
100.0 
2,550.00 
1,145 
2,919,750 		 5.0  14,598,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,550.00 
100.0 
2,550.00 

2,919,750 		 14,598,750 
0 
⑨年額支払賃料      2,919,750 円　×　12ヶ月　＝　      35,037,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,550.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,037,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,751,850 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,285,150 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,598,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         138,688 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,423,838 円　　　　（　         6,600 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ大府賃貸０４
　　　　-901		 677  
(     647) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
846 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,145 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ大府賃貸１９
　　　　-901		 1,172  
(   1,169) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,206 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大府 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,465,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,051,110 円  　　　       35,037,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,133,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,490,500 円  　　　　    293,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,725,610 円　（　　　　　　         1,526 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 293,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 115,000 円／㎡　×　   2,550.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 60 ％　＋　0.0675 ×  20 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,484,500 円  
（　　　　　         3,848 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,423,838 円      
②総費用 7,725,610 円      
③純収益　①－② 25,698,228 円      
④建物等に帰属する純収益 19,484,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,213,728 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,042,850 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,193 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,285,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大府 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大府市横根町子新田４番６
 1802000444239-0000
2 　大府市横根町子新田６番２
 1802000444245-0000
3 　大府市横根町子新田８番１
 1802000444249-0000
4 　大府市横根町子新田１２番１
 1802000444253-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
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備考