別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大府 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大府 5-4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　白井　信之   TEL.
鑑定評価額 58,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大府市中央町２丁目９５番１外
 ②地積
　(㎡)		 414  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1:1.2		 診療所

Ｓ2		 低層店舗、営業所等
が混在する商業地域
 東8.4m市道、背面道 水道、ガス、下水 大府

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．４ｍ市道 交通

施設		 大府駅北方

510m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。周辺の住宅地に対
する需要増も見られ、それに伴い地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
セットバック　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大府市を中心に近隣市町内に存する商業地域である。需要者の中心は、店舗・事務所等を営む個人若し
くは地元の中小企業等である。近隣地域は旧来からの既成商業地域で収益性は衰退傾向にあるが、最寄駅への接近性は
優れており、土地需要は比較的堅調で、新型コロナウィルス感染症の影響も落ち着き地価は住宅地の上昇に牽引され相
当強含みである。市場の中心となる価格帯は、業種や事業規模によって大きく異なるため、その把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。比準価格は類似地域内に存する規範性
の高い商業地の事例を収集・整理し、市場参加者の観点から適切に補修正を行って、実証的な価格が求められた。近隣
地域における取引は自己利用目的によるものが中心である。以上から、取引の指標として規範性の高い比準価格を重視
し、収益価格をも比較考量し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大府 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    144,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあり、大府市商業地の需要
も持ち直しており、新型コロナウィルス感染
症の影響も概ね落ち着き、地価はやや強含み
傾向にある。

旧道沿いの商業地域で、商況については大き
な変化はないが、周辺の住宅地に対する需要
増の影響もあり、地価は強含みとなっている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大府 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ大府０６
０４
-19		 大府市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b Ａ大府０６
０４
-7		 大府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m県道、
中間画地
１住居

(70,200)
c Ａ東浦０５
０６
-7		 知多郡東浦町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ａ東浦０５
０６
-33		 知多郡東浦町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.5m県道、
南4.5m、
北8.3m、
三方路
近商

(80,200)
e Ａ大府０５
０４
-534		 大府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西17m市道、
南東6m、角地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,053  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
287,412 		 100
[ 116.4]
246,918 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
247,000 
b (　           ) 
196,639  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
209,351 		 100
[ 153.8]
136,119 
136,000 
c (　           ) 
95,275  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
102,664 		 100
[  71.5]
143,586 
144,000 
d (　           ) 
82,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
89,596 		 100
[  63.9]
140,213 
140,000 
e (　           ) 
195,073  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
198,046 		 100
[ 130.1]
152,226 
152,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



大府 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,476,164 
3,075,507 
11,400,657 
10,222,500 
1,178,157 		 （　0.9718）
1,144,933 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     24,360,277 円　　　　（　     58,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大府 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 272.00 Ｓ3 816.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   414 ㎡     20.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   8.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗…フロア貸し　２～３階事務所…フロア貸し ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
272.00 
80.0 
217.60 
2,167 
471,539 		 5.0  2,357,695 
2.0  943,078 

 2～ 3		 事務所
272.00 
84.0 
228.48 
1,734 
396,184 		 3.0  1,188,552 
2.0  792,368 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
816.00 
82.7 
674.56 

1,263,907 		 4,734,799 
2,527,814 
⑨年額支払賃料      1,263,907 円　×　12ヶ月　＝　      15,166,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     674.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,166,884 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,213,351 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,953,533 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,734,799 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,560 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,527,814 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         479,071 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,476,164 円　　　　（　        34,967 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ大府賃貸０４
　　　　-503		 2,289  
(   2,283) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.5]		 100
[110.0]		 100
[110.0]
2,239 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,167 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ大府賃貸０４
　　　　-504		 2,350  
(   2,194) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.5]		 100
[111.6]		 100
[110.0]
2,239 
c Ｂ大府賃貸１２
　　　　-502		 2,102  
(   2,096) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.5]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]
2,273 
大府 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 705,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 455,007 円  　　　       15,166,884　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      435,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,198,500 円  　　　　    141,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,075,507 円　（　　　　　　         7,429 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 141,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     816.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,222,500 円  
（　　　　　        24,692 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,476,164 円      
②総費用 3,075,507 円      
③純収益　①－② 11,400,657 円      
④建物等に帰属する純収益 10,222,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,178,157 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,144,933 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,766 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,360,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大府 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大府市中央町二丁目９５番１
 1802000405148-0000
2 　大府市中央町二丁目９６番１
 1802000405149-0000
3 　大府市中央町二丁目９７番
 1802000405150-0000
4 　大府市中央町二丁目９８番
 1802000405151-0000
5 　大府市中央町二丁目９９番
 1802000405152-0000
6 　大府市中央町二丁目１００番
 1802000405153-0000
7 　大府市中央町二丁目１００番１
 1802010160825-0000
8 　大府市中央町二丁目１０１番
 1802000405154-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大府 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大府 5-4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　登   TEL.
鑑定評価額 58,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大府市中央町２丁目９５番１外
 ②地積
　(㎡)		 414  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1:1.2		 診療所

Ｓ2		 低層店舗、営業所等
が混在する商業地域
 東8.4m市道、背面道 水道、ガス、下水 大府

510m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．４ｍ市道 交通

施設		 大府駅北方

510m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、今後も現状維持で推移すると予測する。宅地需要は堅調で、今後の地価は上昇傾
向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
セットバック　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大府市及び周辺市町の商業地域である。主たる需要者は、店舗や事務所として利用する地元事業者及び全
国規模で展開する大手法人である。当該地域は、大府市役所及びＪＲ大府駅とも近いため利便性が高く、慢性的に宅地
供給が不足する一方、商業地需要は堅調であるため地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、取引規模が一様でな
いため把握が難しいが、対象標準地の画地規模で５，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は低層の店舗、営業所等が混在する商業地域であるが、賃貸市場の成熟度は低く、元本価値に見合う賃料水準
が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、当該地域では自用目的の事業用地等としての取引
が中心で、類似性の高い複数の取引事例から規範性ある比準価格が得られた。従って、市場実態を反映する比準価格を
重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡、市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大府 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    144,000 円／㎡		 [110.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.4]		 [100.0]
100		 140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰や金利先行き不透明感はあるも
のの、新型コロナの影響は収まり、経済情勢
及び不動産市況は堅調である。


地域要因に特段の変化はないが、駅や市役所
が近く利便性が高い地域で、地価は上昇傾向
で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大府 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ大府０５
０４
-530		 大府市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b Ａ大府０５
０４
-534		 大府市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西17m市道、
南東6m、角地
２住居

(70,200)
c Ａ大府０６
０４
-11		 大府市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東19m国道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ知多０６
２０
-17		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,058  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
132,248 		 100
[ 102.6]
128,897 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
195,073  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
198,046 		 100
[ 126.0]
157,179 
157,000 
c (　           ) 
127,090  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.1]
150,248 		 100
[  96.8]
155,215 
155,000 
d (　           ) 
60,489  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.0]
93,804 		 100
[  67.4]
139,175 
139,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -35.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    145,000 円／㎡]  



大府 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,033,110 
3,188,099 
11,845,011 
10,657,500 
1,187,511 		 （　0.9718）
1,154,023 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     24,553,681 円　　　　（　     59,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大府 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 272.00 Ｓ3 816.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   414 ㎡     20.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   8.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所、各階フロア貸の店舗事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  82.7 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
272.00 
80.0 
217.60 
2,226 
484,378 		 5.0  2,421,890 
3.0  1,453,134 

 2～ 3		 事務所
272.00 
84.0 
228.48 
1,825 
416,976 		 3.0  1,250,928 
1.0  416,976 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
816.00 
82.7 
674.56 

1,318,330 		 4,923,746 
2,287,086 
⑨年額支払賃料      1,318,330 円　×　12ヶ月　＝　      15,819,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     674.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,819,960 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,265,597 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,554,363 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,923,746 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,298 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,287,086 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         433,449 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,033,110 円　　　　（　        36,312 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ大府賃貸０４
　　　　-506		 1,700  
(   1,591) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,123 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,226 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ大府賃貸０７
　　　　-502		 1,974  
(   1,971) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,394 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大府 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 735,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 474,599 円  　　　       15,819,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      435,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,249,500 円  　　　　    147,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,188,099 円　（　　　　　　         7,701 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     816.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,657,500 円  
（　　　　　        25,743 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,033,110 円      
②総費用 3,188,099 円      
③純収益　①－② 11,845,011 円      
④建物等に帰属する純収益 10,657,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,187,511 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,154,023 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,553,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大府 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大府市中央町二丁目９５番１
 1802000405148-0000
2 　大府市中央町二丁目９６番１
 1802000405149-0000
3 　大府市中央町二丁目９７番
 1802000405150-0000
4 　大府市中央町二丁目９８番
 1802000405151-0000
5 　大府市中央町二丁目９９番
 1802000405152-0000
6 　大府市中央町二丁目１００番
 1802000405153-0000
7 　大府市中央町二丁目１００番１
 1802010160825-0000
8 　大府市中央町二丁目１０１番
 1802000405154-0000
9 　
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備考