令和6年1月15日　提出 大府 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大府 -7 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　聡史   TEL.

鑑定評価額 32,100,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大府市柊山町２丁目３２１番外 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 大府 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    65 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 大府駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 街区の整った住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大府市内における住宅地域の存する圏域と把握される。需要者の中心は大手企業に勤務する給与所得者 であり、外部からの需要も認められる。環境条件を重視する需要者が多く、周辺市町の住宅地の価格上昇に牽引される ように、地価は上昇基調で推移している。取引の中心は２００㎡程度で、土地総額３５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件においては、取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は現実の取引市場において成立した事例に基づき試 算した実証的な価格である。対象地にかかる典型的需要者は自用目的の地縁関係者であり、市場実勢を反映した比準価 格の説得力は高いものと思料する。以上より、比準価格に高い説得力が認められることから、代表標準地との均衡にも 留意し、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大府 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安に起因する物価高の影響や、金利の先行 き不透明感などから、景気は伸び悩んでおり 、地価については、二極化の傾向が顕著とな っている。 区画整理とした住宅地域であり、地域要因に 特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.7 ％  ％