令和6年1月15日　提出 東海 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 9-3 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤林　賢児   TEL.

鑑定評価額 32,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市元浜町３９番外 ②地積 　(㎡) 1,117,453   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:3 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海工業地域 東9.6m市道 水道、ガス 尾張横須賀 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   950 ｍ、西   950 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 500.0 ｍ、奥行　約　　2000.0 ｍ、規模　　 1,000,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．６ｍ市道 交通 施設 尾張横須賀駅西方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場が立地する臨海工業地域で、地域要因の大きな変動なく現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋港を中心とした臨海工業地域及び周辺の工業地域である。需要者の中心は、当圏域に工場立地を 指向する大手メーカーと推測される。工業地の需給動向としては、製造業の回復、新規工場立地の国内回帰の動きが認 められ、土地需要は安定的に推移する。交通基盤が充実して生産性が高いことから、地価は堅調に推移している。規模 によってばらつきが認められることから、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場は土地建物を自社で所有することが多く、規模や工場設備の個別性が強いため、賃貸市場が形成されず、経 済合理性・賃貸経営に見合う建物の想定が困難で、収益還元法は適用できなかった。比準価格は大規模工場地の取引は 少ないため、同一需給圏を広範囲に採用した。比準価格は、同一需給圏内の工場地の事例を採用して試算したもので実 証的で、説得力が高い。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,300 円／㎡ [109.0] 100 100 [103.0] 100 [152.6] [100.0] 100 28,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安の影響下、コストプッシュで企業物価・ 消費者物価何れも急激に上昇するも、工業用 地の土地需要は堅調で安定的に推移する。 日本有数の工業地帯。集積度の高い臨海工業 地域であり、価格形成に影響を与える地域要 因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％