令和6年1月15日　提出 東海 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -26 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　悌   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市加木屋町泡池１１番１９９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 南加木屋 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    75 ｍ、南    35 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 南加木屋駅南東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の戸建住宅が連たんする住宅団地として熟成しており、今後とも同様の住宅地域として推移するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄河和線を最寄駅とする知多半島北部の住宅地域。需要者の中心は東海市及び隣接市町の主に名古屋 市へ通勤する一次取得者である。市内住宅地の需給関係は堅調に推移しており、当該地域は東海市南部の丘陵地に開発 された住宅団地に位置し、最寄駅まではやや距離を有するものの、良好な住環境から需要が高い地域となっている。需 要の中心となる価格帯は、土地で１，５００万円程度、新築戸建物件は３，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅等の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。 一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性の高い価格となっている。標準地は快適性 を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的 である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [100.0] 100 [121.4] [109.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の懸念があるものの、景気の緩やか な回復傾向が続く中、当市の環境良好な住宅 地は強含みで推移している。 丘陵地の環境良好な住宅団地で、特段の変動 要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％