令和6年1月15日　提出 東海 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東海 -5 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤林　賢児   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東海市荒尾町山王前１９１番 ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅も見られる住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 聚楽園 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 聚楽園駅南東方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地区計画で居住環境が保たれた住宅地域。当面は現状のまま推移すると予測。先行きは土地分割によるミニ開発 を抑える制限のため総額上限から、金利が上昇した場合住宅取得能力が低下し、地価の上昇基調は持続しない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄常滑線沿線の利用圏域を中心とした住宅地域である。区画整理本換地後地区計画が決められた、良 好な住環境の住宅地域である。需要者の支払能力としては平均的なサラリーマン層が多く、同一需給圏内に居住する第 一次取得層が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。需給関係は街区や住環境を反映し堅調に推移して いる。市場で中心となる価格帯は、１７０㎡の土地は２３００万円まで、新築の戸建物件は４０００万円までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 荒尾第二地区計画の核店舗南側にある住宅地域で、市内通勤者を対象とするアパート等も見受けられるが、戸建住宅が 大半の地域で、収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は投資採算性が見込めず、賃貸住宅を想定すること は現実的でなく求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比 準価格をそのまま採用することとし、更に代表標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東海 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    119,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安の影響下、コストプッシュで企業物価・ 消費者物価何れも急激に上昇している。低金 利環境にあり現在のところは土地需要は堅調 である。 地域要因に変化はないが、ショッピングセン ターに近いことから、生活の利便性が高く住 みやすく人気で、地価は安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％