鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
新城 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新城 5-1

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　福岡　洋介

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

76,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新城市城北２丁目１番２外				②地積　(㎡)	374 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	西12m県道	水道、下水	新城 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

新城駅北東方

730m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに、店舗及び事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持しながら推移するものと思われ
る。地価水準は安定的に推移するものと予測するが、今後の金利の動向には留意を要する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏：新城市及び隣接する豊川市の商業地域全般が圏域である。需要者の属性：地縁的選好性を持つ中小法人及
び個人事業主が中心であるものと思われる。市場の需給動向：近年の人口減少等を反映して市内の商業地の需給は低迷
しているが、近隣地域は一定の商業集積が見られ、需要も安定的である。市場での需要の中心となる価格帯：土地面積
・用途等とも絡み、ばらつきが見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。収益価格は、敷地の規模、容積率及び元本価値に見合っ
た純収益を収受し得ない地域状況及び賃貸市場の実態を反映し、比準価格に対し低位に求められた。したがって市場性
を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、商業地を取り巻く不動産市況、地域経済の動向等の一
般的要因の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

デフレ経済からインフレ経済へ、低金利社会
から金利上昇社会への構造変化と顕著な人口
減少、高齢化等により、不動産市場は低迷し
ている。

一般的要因等より、商業地需要の選別化が見
られる中、沿道型の商業地域として一定の繁
華性は維持しており、需要は安定的な地域で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ新城０５３５ -503	新城市		建付地	（　）	不整形	北西9.5m県道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ａ新城０５３５ -501	新城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m県道、南5.5m、角地		商業 (90,400)
c	Ａ新城０６３８ -6	新城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西3.8m、角地		２住居 (60,200)
d	Ａ豊川０５３６ -517	豊川市		更地	（　）	不整形	西16m国道、東6m、二方路		近商 (100,200)
e	Ａ豊川０６２４ -10	豊川市		建付地	（　）	台形	南東8m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,654	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 50.0]	100 [ 67.2]	55,462	100 [ 72.8]	76,184	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,200
b	(　 ) 69,448	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	63,008	100 [ 79.2]	79,556		79,600
c	(　 ) 66,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,874	100 [ 80.1]	80,991		81,000
d	(　 ) 79,127	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,127	100 [ 111.4]	71,030		71,000
e	(　 ) 60,992	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	67,769	100 [ 90.2]	75,132		75,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -32.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,600 円／㎡]

新城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,204,512	926,359	3,278,153	2,570,400	707,753	（　0.9734） 688,927	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,059,735 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	216.27	Ｓ1	216.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	374 ㎡	16.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の１棟貸しを想定した。建物規模は地域の需要と投資採算性を考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	216.27	100.0	216.27	1,727	373,498	3.0	1,120,494
							1.0	373,498
～

～

～

～

計		216.27	100.0	216.27		373,498		1,120,494
								373,498

⑨年額支払賃料	373,498 円　×　12ヶ月　＝　 4,481,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,481,976 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 358,558 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,123,418 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,120,494 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 373,498 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 70,785 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,204,512 円　　　　（　 11,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ新城賃貸３５　　　　-501	1,585 ( 1,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,854	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,761 円/㎡　月額支払賃料（　 1,727 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ新城賃貸３５　　　　-502	1,413 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	1,667
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	35,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,459 円	4,481,976　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 238,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,400 円	35,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 926,359 円　（　　　　　　 2,477 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 216.27 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,570,400 円（　　　　　 6,873 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,204,512 円
②総費用	926,359 円
③純収益　①－②	3,278,153 円
④建物等に帰属する純収益	2,570,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	707,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	688,927 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,059,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

新城 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	新城市城北二丁目１番２	1805000358522-0000
2	新城市城北二丁目１番１２	1805000358530-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
新城 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新城 5-1

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　田島　拓

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

76,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新城市城北２丁目１番２外				②地積　(㎡)	374 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	西12m県道	水道、下水	新城 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

新城駅北東方

730m

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

新城市のメインストリートに位置する商業地域であり、今後も店舗系の用途を維持しながら推移するものと予測
する。人口減等商環境の厳しさは残るが、顧客吸収力の強さから地価水準は底堅く推移していくもの予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ飯田線沿線の概ね新城市内の商業地域である。需要者の中心は、地縁関係を持つ地元企業や個人事業
者が挙げられる。従来は新城駅前が市内の商業中心であったが、昨今は付近の複合商業施設を核に近隣地域を含む周辺
一帯が市内商業中心地域として機能している。人口減等当市の商環境は依然厳しさが残るが、競合地域が少なく市況は
安定している。画地規模等により総額ベースの取引価格はバラツキがあるため、価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は県道沿いに店舗、事務所が混在する商業地域である。比準価格は、規範性が高い事例に重点を置いて試算
した。収益価格は、地域的特性や需給動向を踏まえて平家建店舗の一棟貸しを想定して試算したが、元本価値に即応す
る賃料を収受し得ない賃貸市場の実態や建築費上昇等を反映し低位に求められた。よって、実証的な比準価格を重視し
て収益価格を参酌し、周辺標準地及び基準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

東三河にて当市人口減少率は高く、不動産需
要は少ないものの、建設物価上昇傾向から地
価の割安な当市不動産市況は底値安定基調に
入りつつある。

同一路線沿いに大型商業施設や大手チェーン
店、ビジネスホテルが立地し、近接する国道
沿いの用途地域の規制緩和など、商況の高ま
りが期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ新城０５３５ -501	新城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m県道、南5.5m、角地		商業 (90,400)
b	Ａ新城０６３８ -6	新城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西3.8m、角地		２住居 (60,200)
c	Ａ新城０６２７ -1	新城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m国道、中間画地		１中専 (60,200)
d	Ａ豊川０５３１ -514	豊川市		更地	（　）	ほぼ整形	北西16m国道、南東2m、南西4m、三方路		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,448	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	63,008	100 [ 83.3]	75,640	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,600
b	(　 ) 66,171	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,874	100 [ 84.3]	76,956		77,000
c	(　 ) 33,216	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	40,706	100 [ 71.4]	57,011		57,000
d	(　 ) 85,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	88,770	100 [ 113.4]	78,280		78,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,600 円／㎡]

新城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握し得ないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,284,854	935,129	3,349,725	2,599,200	750,525	（　0.9734） 730,561	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,909,408 円　　　　（　 39,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	216.27	Ｓ1	216.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	60 ％	200 ％	200 ％	374 ㎡	16.0 m x 23.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗一棟貸しを想定。使用容積率が低位に止まっている理由は、地域の実需要と投資採算性、駐車スペースを考慮したため。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	216.27	100.0	216.27	1,760	380,635	3.0	1,141,905
							1.0	380,635
～

～

～

～

計		216.27	100.0	216.27		380,635		1,141,905
								380,635

⑨年額支払賃料	380,635 円　×　12ヶ月　＝　 4,567,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,567,620 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 365,410 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,202,210 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,141,905 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,506 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 380,635 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 72,138 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,284,854 円　　　　（　 11,457 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ新城賃貸３５　　　　-501	1,585 ( 1,554)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,761	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,795 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸２４　　　　-503	1,847 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,829
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,500 円	36,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,029 円	4,567,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 238,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,800 円	36,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 935,129 円　（　　　　　　 2,500 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,100,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 216.27 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,599,200 円（　　　　　 6,950 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,284,854 円
②総費用	935,129 円
③純収益　①－②	3,349,725 円
④建物等に帰属する純収益	2,599,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	750,525 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	730,561 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,909,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

新城 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	新城市城北二丁目１番２	1805000358522-0000
2	新城市城北二丁目１番１２	1805000358530-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考