別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
稲沢 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲沢 5-3 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　哲実   TEL.
鑑定評価額 39,300,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲沢市駅前２丁目２０番６
｢駅前２－２０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ2		 店舗、事務所兼住宅
等が多い駅近接の商
業地域		 西12m市道、背面道 水道、ガス、下水 稲沢

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 稲沢駅南西方

170m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 鉄道駅に近接するものの繁華性は乏しく、商業地域としての熟成度の向上は緩慢である。現在特段の地域的変動
要因はなく、商業用途と住宅用途が混在する状況は当面継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は稲沢市及び隣接市を含む商業地域一帯。需要者の中心は商業施設の展開を目的とする事業者のほか、駅に
近接する立地事情から賃貸住宅、マンション開発業者等も想定される。駅至近に位置するものの商業集積度、繁華性は
低く、商業用途に加え住宅用途の需要が併存している。稲沢駅周辺の土地需要は市内でも高く、需給動向は堅調で地価
の上昇が継続している。物件の立地と個別性により取引価格には幅があり、周辺では高値取引も散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺類似地域の規範性のある取引事例から試算しており信頼性は高い。収益価格は立地事情を考慮した商業
用建物から試算しており、土地の収益性を的確に反映している。比準価格は市場の実態を反映しており説得性を有する
一方、収益価格は低位で想定事項も多いうえ、周辺地域は自用目的の需要が中心である。よって比準価格を重視して収
益価格を比較考量し、さらに代表標準地からの価格にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　稲沢 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    142,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[ 99.8]		 100
[110.2]		 [103.0]
100		 140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利は上昇局面にあるが、個人消費等は堅調
で景況感もコロナ禍以降改善している。立地
良好な商業地を中心に需要は堅調であるが地
域差が見られる。

商業用途の需要は強くはないが、利便性が良
好で賃貸住宅等の適地であり、稲沢駅徒歩圏
の好立地から地価の上昇が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲沢 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ稲沢０６
２６
-25		 稲沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南18m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ稲沢０５
２６
-548		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西18m市道、
南4m、角地
１住居

(70,200)
c Ａ稲沢０６
３８
-22		 稲沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ稲沢０５
２６
-540		 稲沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西16.2m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
e Ａ稲沢０５
２６
-528		 稲沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
南6m、二方路
２住居
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
166,636  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
173,679 		 100
[ 103.6]
167,644 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
173,000 
b (　           ) 
174,146  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
165,932 		 100
[  90.2]
183,960 
189,000 
c (　           ) 
115,778  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
114,870 		 100
[  89.3]
128,634 
132,000 
d (　           ) 
131,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,877 		 100
[  92.0]
144,432 
149,000 
e (　           ) 
142,455  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
136,273 		 100
[  96.5]
141,216 
145,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



稲沢 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,743,445 
3,840,437 
14,903,008 
13,734,000 
1,169,008 		 （　0.9530）
1,114,065 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     24,757,000 円　　　　（　     88,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
稲沢 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 140.56 Ｓ8 972.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   281 ㎡     12.9 m x   21.7 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は住宅２１戸（各階３戸）、平均専有面積約３８㎡を想定。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 中層店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
121.60 
62.5 
76.00 
2,420 
183,920 		 5.0  919,600 
1.0  183,920 

 2～ 8		 住宅
121.60 
93.8 
114.00 
1,759 
200,526 		 1.0  200,526 
1.0  200,526 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
972.80 
89.8 
874.00 

1,587,602 		 2,323,282 
1,587,602 
⑨年額支払賃料      1,587,602 円　×　12ヶ月　＝　      19,051,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     874.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,051,224 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,371,386 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,219,838 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,323,282 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,607 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,587,602 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         502,000 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,743,445 円　　　　（　        66,703 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ稲沢賃貸４０
　　　　-5		 1,891  
(   1,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,857 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,759 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ稲沢賃貸４０
　　　　-1		 1,834  
(   1,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,801 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
稲沢 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 872,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 587,737 円  　　　       19,591,224　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,853,000 円  　　　　    218,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       218,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       218,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,840,437 円　（　　　　　　        13,667 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 218,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     972.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,734,000 円  
（　　　　　        48,875 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,743,445 円      
②総費用 3,840,437 円      
③純収益　①－② 14,903,008 円      
④建物等に帰属する純収益 13,734,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,169,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,114,065 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,965 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,757,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 稲沢 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲沢市駅前二丁目２０番６
 1801005120230-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
稲沢 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲沢 5-3 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　塚本　譲太   TEL.
鑑定評価額 39,300,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲沢市駅前２丁目２０番６
｢駅前２－２０－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｓ2		 店舗、事務所兼住宅
等が多い駅近接の商
業地域		 西12m市道、背面道 水道、ガス、下水 稲沢

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 稲沢駅南西方

170m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 稲沢駅に近接した店舗、事務所並びに住宅等が混在する商業地域である。店舗、事務所需要のほか、マンション
素地需要も見込まれており、立地の良さから堅調な需要が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、稲沢市内の主要駅を擁する中心部や周辺部における商業地域である。需要者の中心は、主に飲食店舗、
物販店舗等の経営を目的とする法人等や、マンション等の開発業者である。立地に優れ繁華性も高いため、需要は底堅
く、地価は引き続き上昇基調にある。市場での中心となる価格帯は画地規模、利用目的により総額も様々となることか
ら把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。
収益価格は、店舗兼共同住宅と最有効使用に即した建物を想定して求めたが、土地価格水準に見合う賃料が形成されて
おらず、やや低位に求められた。以上により本件においては、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量の上、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　稲沢 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    142,000 円／㎡		 [105.6]
100		 100
[ 99.8]		 100
[111.2]		 [103.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 稲沢市における商業地の需要は稲沢駅、国府
宮駅周辺においては需要に対して供給が少な
い状態が続いており価格は堅調である。


稲沢駅に近接した商住混在地域であり、店舗
需要のほか、マンション素地としての需要も
見込まれ、地価は引き続き上昇傾向が続いて
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲沢 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ稲沢０５
４０
-521		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ｂ稲沢０６
２６
-17		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ稲沢０５
２６
-540		 稲沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西16.2m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
d Ｂ稲沢０５
２６
-8		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
130,708 		 100
[ 100.3]
130,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
113,047  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
116,660 		 100
[  89.3]
130,638 
135,000 
c (　           ) 
131,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,877 		 100
[  89.2]
148,965 
153,000 
d (　           ) 
104,730  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
115,180 		 100
[  80.6]
142,903 
147,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



稲沢 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,799,562 
4,027,079 
15,772,483 
14,364,000 
1,408,483 		 （　0.9530）
1,342,284 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     29,828,533 円　　　　（　    106,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
稲沢 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 140.56 ＲＣ8 972.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   281 ㎡     12.9 m x   21.7 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は住宅（約３８㎡／戸）を想定。容積対象面積は８７４．００㎡（実効容積率約３１１％） ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種・同程度の建物と比べ妥当な水準。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
121.60 
62.5 
76.00 
3,123 
237,348 		 6.0  1,424,088 
0.0  0 

 2～ 8		 居宅
121.60 
93.8 
114.00 
1,837 
209,418 		 2.0  418,836 
1.0  209,418 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
972.80 
89.8 
874.00 

1,703,274 		 4,355,940 
1,465,926 
⑨年額支払賃料      1,703,274 円　×　12ヶ月　＝　      20,439,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     874.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,439,288 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,678,343 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,300,945 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,355,940 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,465,926 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         458,542 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,799,562 円　　　　（　        70,461 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ稲沢賃貸４０
　　　　-2		 1,250  
(   1,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 81.0]		 100
[103.0]
1,873 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,892 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,837 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ稲沢賃貸２６
　　　　-18		 1,355  
(   1,355) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 81.0]		 100
[103.0]
1,911 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
稲沢 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 912,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 629,379 円  　　　       20,979,288　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,938,000 円  　　　　    228,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,027,079 円　（　　　　　　        14,331 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     972.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,364,000 円  
（　　　　　        51,117 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,799,562 円      
②総費用 4,027,079 円      
③純収益　①－② 15,772,483 円      
④建物等に帰属する純収益 14,364,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,408,483 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,342,284 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,777 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,828,533 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     106,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 稲沢 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲沢市駅前二丁目２０番６
 1801005120230-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考