別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
稲沢 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲沢 5-1 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　児玉　和久   TEL.
鑑定評価額 53,600,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲沢市高御堂１丁目１番４外
｢高御堂１－１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,480)
不整形
1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 飲食店舗等が多く見
られる駅に近い商業
地域		 北15m市道、背面道 水道、ガス、下水 国府宮

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 国府宮駅南方

120m		 法令

規制		 商業
(90,480)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は飲食店舗等が多く見られる国府宮駅近くの商業地域で、立地条件に優れるため、今後はマンションが
増えていくことが予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は稲沢駅、国府宮駅周辺の商業地域。主な需要者は飲食業、物販業等を営む地元法人、個人事業者、マンシ
ョン開発業者等である。近隣地域は国府宮駅近くの商業地域で、繁華性は高く、客足も戻っているため、店舗需要は安
定している。立地に優れるため、マンション需要が見込めるほか、投資物件の引き合いも増えている。なお、商業地の
取引は少なく、取引価格も規模や業種により幅があり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 飲食店舗等が多い国府宮駅近くの商業地域のため、収益性を重視すべきであるが、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れておらず、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例より求めたもの
で、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 稲沢市中心部の店舗需要は堅調に推移してお
り、郊外の店舗需要も安定している。



国府宮駅近くの商業地域で、繁華性は高く、
客足も戻っているため、店舗需要は安定して
いる。マンション需要も見込め、地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲沢 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ稲沢０５
２６
-528		 稲沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
南6m、二方路
２住居
地区計画等
(70,200)
b Ａ稲沢０５
２６
-540		 稲沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西16.2m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ稲沢０５
４０
-521		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｂ稲沢０６
２６
-15		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e Ｂ稲沢０６
２６
-17		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
142,455  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
136,273 		 100
[  87.4]
155,919 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
156,000 
b (　           ) 
131,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,877 		 100
[  81.1]
163,843 
164,000 
c (　           ) 
128,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
130,708 		 100
[  84.8]
154,137 
154,000 
d (　           ) 
87,089  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
87,089 		 100
[  56.3]
154,687 
154,000 
e (　           ) 
113,047  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
116,660 		 100
[  79.6]
146,558 
146,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    155,000 円／㎡]  



稲沢 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,140,497 
7,645,248 
29,495,249 
27,594,000 
1,901,249 		 （　0.9530）
1,811,890 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     40,264,222 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
稲沢 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 199.74 ＲＣ13 2,105.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   480 ％   357 ㎡     12.6 m x   23.6 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗部分はフロア貸し、２階以上の住宅は１ＤＫで、平均専有面積は約４０㎡。１３階建の店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
536.78 
15.2 
81.70 
2,700 
220,590 		 5.0  1,102,950 
1.0  220,590 

 2～13		 住宅
130.70 
91.6 
119.70 
1,991 
238,323 		 2.0  476,646 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,105.18 
72.1 
1,518.10 

3,080,466 		 6,822,702 
220,590 
⑨年額支払賃料      3,080,466 円　×　12ヶ月　＝　      36,965,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,518.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,016,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,965,592 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,016,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,949,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,032,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,822,702 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,816 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          220,590 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          43,169 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,140,497 円　　　　（　       104,035 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ稲沢賃貸４０
　　　　-1		 1,834  
(   1,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,215 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,994 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,991 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ稲沢賃貸４０
　　　　-4		 1,364  
(   1,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,531 
c Ｂ稲沢賃貸４０
　　　　-5		 1,891  
(   1,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,235 
稲沢 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,752,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,169,448 円  　　　       38,981,592　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,723,000 円  　　　　    438,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,645,248 円　（　　　　　　        21,415 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 438,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　   2,105.18 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,594,000 円  
（　　　　　        77,294 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,140,497 円      
②総費用 7,645,248 円      
③純収益　①－② 29,495,249 円      
④建物等に帰属する純収益 27,594,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,901,249 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,811,890 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,264,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 稲沢 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲沢市高御堂一丁目１番４
 1801005196838-0000
2 　稲沢市高御堂一丁目１番５
 1801005196839-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
稲沢 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
稲沢 5-1 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　川地　秀和   TEL.
鑑定評価額 53,600,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 稲沢市高御堂１丁目１番４外
｢高御堂１－１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,480)
不整形
1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 飲食店舗等が多く見
られる駅に近い商業
地域		 北15m市道、背面道 水道、ガス、下水 国府宮

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 国府宮駅南方

120m		 法令

規制		 商業
(90,480)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国府宮駅前至近の飲食店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域である。駅至近に存している指定容積率５００％の
地域で、交通利便性に優れていることから、徐々にマンション等の住宅系用途が増えてゆくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線・名鉄名古屋本線沿線で稲沢市及び周辺市の駅前等の商業地域である。需要者の中心は近
隣居住者を対象に各種店舗等を営む中小企業・個人事業者及び開発目的の不動産業者等である。駅前商店街は衰退傾向
にあるものの、交通利便性が良好であるためマンション用地との競合の影響等で、地価は上昇傾向にある。国府宮駅至
近と交通利便性が良好であり、住宅系用途が増えつつある。規模にばらつきが大きく中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、飲食店舗が多い駅前の商業地域で、投資不動産として購入する需要者がみられ、収益価格も十分考量すべき
であるが、当地域の取引においては自己利用目的とすることが多く、投資採算性に着目し価格決定されるほど収益性は
熟成していないため、実証的・客観的である比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、当該標準地の鑑定評価額を上
記の如く決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    142,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ後の人流回復の影響を受け投資需要は
堅調に推移し、国府宮・稲沢駅周辺地域を中
心に地価は上昇傾向にある。郊外地域は底堅
く推移している。

国府宮駅南至近と交通利便性が良好であるた
め、徐々にマンション等の住宅系用途が増え
つつある。


価格形成要因に影響を及ぼす個別的要因の変
動は認められない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 稲沢 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ稲沢０５
４０
-521		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ稲沢０５
２６
-540		 稲沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西16.2m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
c Ｂ稲沢０５
２６
-8		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｂ稲沢０６
２６
-17		 稲沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,776  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
130,708 		 100
[  86.6]
150,933 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
151,000 
b (　           ) 
131,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
132,877 		 100
[  82.0]
162,045 
162,000 
c (　           ) 
104,730  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
115,180 		 100
[  76.3]
150,957 
151,000 
d (　           ) 
113,047  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
116,660 		 100
[  77.8]
149,949 
150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



稲沢 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,737,502 
7,400,900 
30,336,602 
28,539,000 
1,797,602 		 （　0.9530）
1,713,115 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     38,069,222 円　　　　（　    107,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
稲沢 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 199.74 ＲＣ13 2,105.18
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   480 ％   357 ㎡     12.6 m x   23.6 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸しの店舗、２～１３階：１ＤＫ　３６戸（各階３戸×１２階）、平均専有面積約４０㎡。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 高層事務所兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
536.78 
15.2 
81.70 
2,575 
210,378 		 6.0  1,262,268 
0.0  0 

 2～13		 住宅
130.70 
91.6 
119.70 
1,981 
237,126 		 2.0  474,252 
1.0  237,126 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,105.18 
72.1 
1,518.10 

3,055,890 		 6,953,292 
2,845,512 
⑨年額支払賃料      3,055,890 円　×　12ヶ月　＝　      36,670,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,518.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,016,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,670,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,016,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,934,334 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,752,346 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,953,292 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          66,056 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,845,512 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         919,100 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,737,502 円　　　　（　       105,707 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ稲沢賃貸２６
　　　　-3		 1,958  
(   1,878) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
2,133 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,981 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ稲沢賃貸２６
　　　　-4		 1,726  
(   1,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
1,938 
c Ｂ稲沢賃貸４０
　　　　-5		 1,891  
(   1,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,052 
稲沢 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,359,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,160,600 円  　　　       38,686,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,850,500 円  　　　　    453,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       453,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       453,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,400,900 円　（　　　　　　        20,731 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 453,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　   2,105.18 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,539,000 円  
（　　　　　        79,941 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,737,502 円      
②総費用 7,400,900 円      
③純収益　①－② 30,336,602 円      
④建物等に帰属する純収益 28,539,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,797,602 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,713,115 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,799 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,069,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     107,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 稲沢 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　稲沢市高御堂一丁目１番４
 1801005196838-0000
2 　稲沢市高御堂一丁目１番５
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備考