令和6年1月15日　提出 稲沢 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -17 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　塚本　譲太   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市天池西町１３６番 ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅、 一般住宅が混在する 住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 国府宮 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 国府宮駅西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設に近接し幹線街路への接続性も良好な旧稲沢市内の集落地域であるが、農家住宅が中心の住宅地域 であり、特段他の変動要因も見当たらないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、稲沢市及び周辺市町の市街化調整区域内における住宅地域である。需要者は圏内の地縁者が中心であり 圏外からの転入者は少ない。大型商業施設に近接し生活利便性は比較的良好であるが、集落的要素が残る農家住宅地域 であることから、需要は限定的であり、地価も横ばいの状態が続いている。戸建住宅用地としての中心価格帯は、７０ ０～１，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、主に環境条件等について比較可能性を有する市街化調整区域内に存する規範性の高い事例を採用し求めら れた。収益価格は、対象標準地が存する近隣地域の賃貸市場の成熟度等を踏まえた結果、その適用を断念したものであ る。本件においては、近隣地域は自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性及び周辺の標準地 との均衡に留意し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲沢市の住宅需要は稲沢駅、国府宮駅の周辺 は堅調であるが、旧祖父江町、旧平和町地区 は弱含みの状態が続いている。 大型商業施設等に比較的近接しているが、市 街化調整区域内の集落的な様相が強い住宅地 域であるため、需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％